日本

编者按：这是如何进入东京被取消赎回权的房屋市场的系列文章的第一篇

什么是取消赎回权？ 

取消赎回权是在房屋按揭发放人－通常是某一银行－在相当长一段时间内没有收到按揭还款时产生。三大导致取消赎回权的最主要原因是离婚，失业和死亡。

在按揭发放人决定取消一处房产的赎回权时，房产主人（或者，在有死亡发生的情况下，房产的继承者）往往是已经几个月没有还款了。按揭发放人不可能商量，因为他们不可能给所有出现困难的房主免责。虽然这看上去有压迫之嫌，但其实取消赎回权有时对房主来说是一个解脱。

取消赎回权免除了压力，并通常会让房主在里面免费住好几个月。

被取消赎回权的房产会被交给法庭来为其估价。估价师会被要求在一个星期内提交10－20份估

值，这大大超过了由一个“正常”评估才能有的准确性的工作量。单是这些处于压力之下的房产的数量就会导致无数的房产或被低估，或被高估。因此有时候一处被取消赎回权的房产的估价低于其真实市场价格也就不奇怪了。

购买取消赎回权房产的一些窍门

预先决定哪些有取消赎回权压力的房子最能满足你的短期和长期需要。这样你就会做出更快更

明智的决定。

抑制自己因为眼前利益而放弃长远利益的冲动。

永远不要匆忙购买要被银行收回的房子。旁边总会有更好的房子，你可以从不想购买的房子里面学到和想买的房子一样多的东西。

梦想固然美好，但你应该永远把你自己的资金条件放在心上。清楚你想为房子支付的价钱以及当前的市场价格。

当你看到一处被取消赎回权的房子明显被高估，记住一定会有另外一处房产是被低估的。你可以从一些政府机构的错误中获利：除了潜在的节省，你也许可以购买一处比你正常情况下可以购买的房屋更大更有价值的房产。

日本的竞价系统

日本的房产拍卖系统与很多其他国家不同。比如，所有针对取消赎回权的房产的出价都使用一种“封闭”的出价方式：你书面提交你的出价，预付20％的出价，然后等待抽签日期。如果你的出价失败了，你的20％的押金将会退换。你中标的机会相对较高。

构建你的投资组合

如果你是刚刚开始构建你的房产投资组合，你必须要明白你现在的选择将会影响你将来的灵活性。例如，问你自己：

我的短期房产投资的目标是什么（比如：第一年我可以买多少被收回赎回权的房产）？

我的长期房产投资目标是什么？

我愿意做房东吗？

我的信用有多好？（如果你需要提高你的信用水平，现在就做）

我手上有多少现金可供支配？

我需要立刻从我的房产里产生收入，还是将来产生？数量多少？

我是否会容易的得到银行贷款？

目标和优先顺序不可避免会改变，因此即使你已经有了投资性房产你也应该问你自己这些问题。确保自己仍然是在朝着自己长远房地产投资目标的方向前进。写下自己的答案，在做出任何购买决定之前和他们对照一下。

清楚你的目标房产市场

房地产市场可能会因地区，小区甚至街道而不同。了解你的目标房地产市场的一些小差异是非常重要的。

但是首先你要对自己“后院”的取消赎回权的房产市场非常熟悉。比如，你所在区域的房屋平均价格是多少？知道这个答案就可以让你得出你将来可能购买的取消赎回权的房产的目标价格和房屋平均价格（你的资产）的差别。使用该地区的最高端的销售价格可能让你感觉很好，但是它不能给你一个准确的图案。保持最好的希望，也做不尽如人意的准备。

首先要寻找有价值资产

很多想要称为投资者的人都会犯盲目追随一些道听途说的有关房地产投资的信息的错误。例如，很多人认为一套有3个卧室，两个洗手间的房产是唯一有投资价值的房产。

这是不正确的。你要找的是资产。如果独卧楼在你的区域很普遍，那么他们的一点一滴都是和独立屋一样有价值。先要追求资产，然后才是市场。你不想到最后买了一套奇怪的房产而无法卖出。

你应该出多高的价？

在购买一处取消赎回权的房产时很重要的一个考虑是如何出价能刚好够中标。不要害怕给出低于目前按揭的价格。15－20％的折价是你可以得到的最好价格，而且银行在价格上也许仍然不会这么灵活。如果你不是完全按要价去出价，应该做好输给其他买家的准备。

记住，取消赎回权的房产＝现金

在购买取消赎回权的房产时，你必须手上有充裕的可随时支配现金。例如，你需要支付法庭规定的你出价的20％作为押金。如果你中标，你将会有一个月的时间付清剩余款项。如果你没中标，法院会返还你的押金，时间通常为7个工作日。所欠余款不一定要用现金支付，它可以是银行贷款如果需要的话。我们建议预先让银行批准所有的贷款。但是你应该知道，获得银行为这些房产提供贷款通常是不容易的。

如何处置你的新房产

很多投资者并不完全了解他们在购买房产后有哪些选项。根据你的短期和长期的投资目标的不同，你有很多方法可以用来使你的资产最大化。设计一个退出策略和购买房产本身一样重要。

这里是一些可能提高你的房地产投资回报的策略。

购买然后转手变现

购买然后转手是房地产投资里最容易明白的形式。这里是一些有助于提高你的投资回报的方法

合同一签就发出广告并开始带人看房

确定你想以何种方式向你的潜在买家出示你的要价，包括收尾费用和按揭数量。

确定你的盈亏平衡点，并把它算到你的盈利中去

购买然后出租

一个非常好的以房地产进行长期投资的方法，特别是在象东京这样的大城市，就是购买房产然后出租。大多数情况下，你的租客的租金就能够为你降低按揭余额。