華僑之聲"投資金頁"
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麥敏華小姐重回華僑之聲AM1320電台主持新的節目單元內容主要是針對投資方面
2012年2月18日
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今年四月買新屋, 退稅達4.25萬元
各位經濟学家, 你們是否可以預測到本省今年餘下時間的房地产走勢呢? 上星期五, 省財政廳長宣布, 省政府從四月一日起, 將可獲退稅優惠的新屋價格上限, 從52.5萬元上調至85萬元正; 而退稅金額亦從26250元調升至42500元。新例將實施至2013年月1日止, 即直至撤銷HST稅項為止。換言之, 此項措施, 在本省超過百分之九十的新建房屋销售, 都納入其中。
有関詳情, 請点 缶今年四月買新屋, 退稅達4.25萬元
2012年2月11日
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分契式屋業物業修訂法於2013年12月生效
到2013年12月，所有的分契式物业都需要一份用于维护目的的折旧报告。
该折旧报告须对维修，更换费用和主要物件的期望寿命做出评估。
该报告必须由具备有关知识和专业技能，不仅懂得验楼，而且理解是大楼立案法团需要依法负责维护和维修的资格人士出具，并准备符合法律规定的折旧报告。专业团队们可以聘用临时工，工程师以及会计师。以下是主要事项：
建筑结构
建筑外观，包括屋顶，屋顶甲板的门，天窗
建筑电气，采暖，水暖，消防，安全系统
公共设施
停车设施及道路
公用事业，包括供水及污水
园林绿化，道路人行道，篱笆灌溉
室内装修，包括地板
绿色建筑构件
阳台和庭院
该报告还必须包括对财务预测，预计所有主要项目的维护，维修及更换费用
什么样的物业可以免除此项要求：
1）业主们以3／4多数批准免除该项要求
2）大楼立案法团拥有的物业少于5处
可能的物业贬值：如果业主们投票反对出具折旧报告，那么买家就很有可能不会购买该楼物业，银行也可能不会给买家提供按揭。
到2012年3月1日，所有的表格B需要附上“如果有，最近的折旧报告”
阿尔伯达省实行提供折旧报告的规定已经有很长时间了。这其实对物业以及物业的保质很有好处。我认为这一定会降低由于一些大件的修补而产生的费用。预防勝於冶療。买家永远愿意购买保养良好的物业，无论是分契式屋業还是独立屋。
2012年1月7日
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房产估值，房产市场价格和房产税之间有什么关系吗？
98.4%以上的业主接受针对他们房产的估值而不去寻求对该估值的正式和独立的评估。
这些估值是对截至到2011年7月1日该房产的市场价值的估值，和截至到2011年10月31日该房产的新旧状况的估值。这些统一的估算日期保证了房产税的征收有一个平等的房产估值基础。
房产估值的变化反映了本地房地产市场的变动，这些会因不同房产而有很大不同。
在对一处房产进行估值时，卑诗省的专业评估师们会分析相关地区的交易量，并考虑其他一些因素，比如大小，年龄，质量，房屋状况，风景和地点
房地产在1月1日到10月31日之间的成交量决定一处房产的价值，该价值报告每年由卑诗省评估署发布。当地政府和其他一些税务机构负责征收房产税，等他们在春季确定下来今年的预算后，他们就会根据对他们辖区的估值报告计算出房产税率。但是他们一般不会亲自进入房产查看，而房产经纪们则会亲自参观各个房产以确定里面是否有什么升级。如果业主不声报这些升级装修，估值就无法反映其真实价值。
房屋估值，房产税和房产的真实市场价值并非相互关联。这只不过是公众的一个大致的看法。
每年的1月31日是申诉的最后期限。
如果你要等到第二年再去卖你的房产，现在的估值就不一定反映目前的市场情形，因为该估值已经是6个月之前的价值了，在今天的瞬息万变的市场条件下，业主们需要一个诚实专业的经纪来和你分享最新的市场情形。
业主们可以访问卑诗省评估署的E-valueBC网站来看看你的房产是否又一个公正的估值：http://evaluebc.bcassessment.ca/
如果您需要出售您的房产，请和我联系：tinamak@tinamak.com 或致电 604-412-5860
而获得免费评估。
2011年12月10日
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我们应该投资当前动荡的全球经济吗？
我们知道靠养老金是无法让我们度过退休的日子的。然而当前动荡的全球经济也让我们担心是否应该投资。最近全球各地的报告以及我们自己的经济学家都认为加拿大是世界上最安全的投资目的地之一。我最近碰到一个移民律师，他的工作是为世界各地的移民，比如埃及，提供帮助。我们有越来越多的来自世界各地的富人等着来加拿大。我可以理解很多人都相信温哥华的房地产贵得无法承受。然而如果你能好好计划并且打消买到完美房屋的念头，让自己一只脚先踏入房地产，那就有很多的机会在等着你。投资最重要的原则是：
1）购买自己能承受的房产。如果我们无法承受市中心，西边，列治文等地区，那就要接受考虑较远的东边区域的事实。
2）做一个投资者而非投机者。我爱房地产的原因就是我是我的房产的总裁和CEO。我可以想持有多久就持有多久。
3）提前筹足首付。举例来说：一套本拿比25万的公寓，月租约为1200，20％的首付为5万。5年期，3.29%的利率，30年的还贷期，月供为$872 + $200 管理费 + $131 房产税=$1203。购买本金5万3，一年后的投资回报率为$3992.41/$53000＝7.5%！
价格在25万范围内的房产仍然很多，新房可能会在 低陆平原的Fraser Valley附近，但列治文和 New Westminster区域也有。如果你不介意旧一点的房子，你仍然可以在本拿比找到这样的房产。
知识代表着一切，跟着你的朋友脚后跟投资不是明智的选择。适合他们的不一定适合你。我现在拥有一个名为西岸贵族房产投资咨询的顾问团队，我们3个在居民和商业房产上合起来有80年的经验。如果你不确定什么对你合适，我们可以根据你的情况提供建议来决定是居民房产适合你还是商业房产适合你。请随时致电：604-412-5860 或访问：www.TinaMak.ca
2011年12月3日
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十一月份之房地产投資回报统计
大温哥华房地产局报告指出,在今年十一月份,独立房屋、复式房屋及公寓住宅之销售数字达到二仟三佰六十宗。相比十月份的二仟三佰一拾七宗,增长达百分之–点九。而房地产卖盘数目较十月份之三仟二百二拾二宗下跌达百分之廿六点三。
如阁下有兴趣知道在大温哥华地区内那一个城市有较佳之房地产投資回报率,请参阅下列撮要统计,以作比較:
独立房屋
- Port Moody 15.4%
- Squamish 10.8%
- Pitt Meadows 9.0%
- Sunshine Coast 7.1%
- Coquitlam 6.2%
- Port Coquitlam 5.1%
- South Delta 4.9%
- West Vancouver & New Westminster 4.2%
- Maple Ridge 3.4%
- North Vancouver 2.9%
- Richmond & Vancouver West 2.7%
- Burnaby 2.6%
- Vancouver East 2.4%
公寓住宅
- West Vancouver 9.8%
- South Delta 5.7%
- Maple Ridge & Pitt Meadows 3.2%
- Port Moody 3.0%
- Port Coquitlam 2.7%
- North Vancouver 2.2%
- New Westminster 2.1%
- Vancouver East 2.0%
- Richmond 1.5%
- Burnaby 1.3%
- Vancouver West 1.2%
虽然现时之房地产销量较去年同期之数字下跌,但整体房屋的价钱仍然相當吸引。如欲参阅整份投資回报统计,清点选""。
如需更多资料,请和我联络: 604-412-5860 或 tinamak@tinamak.com 。
2011年 11月
中国人在澳洲亚购买房地产
自1980年以来，中国内地华人开始在澳大利亚投资房地产。这次与澳大利Coldwell Banker亚历 总裁 Alex Caraco先生詳細采访, 将让你了解什么类型的属性中国人是有兴趣购买与他们在澳大利亚的购买力。
2011年11月5日
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澳大利亚的房屋拍卖过程是如何进行的？
在拍卖会上出售和购买房屋在澳大利亚非常流行。以下是关于房屋拍卖运作的基本指南。
注册购买意向
一旦你找到一处感兴趣的房产，按照法律，你需要联系房产经纪并注册你的购买意向（各州法律不同，比如在维多利亚，买家们就无须注册）
你需要身份证明，所以要带上护照，驾照，信用卡和有你名字的账单。然后你将会得到一个拍卖号码，你需要在每次竞拍时出示该号码。
注册购买意向并不意味着你一定要去竞拍。如果你没有在经纪那里注册，你可以在拍卖会当天注册。
如果你是和别人联合竞拍，只须一个人注册即可，但是也只有一个人可以竞拍。
保留价
所有拍卖的房产都会有一个“保留价”，这是卖家可接受的最低价格。它通常在拍卖之前确定并且通常是保密的。要想知道保留价的大致范围，你需要研究该地区最近成交的房屋价格，或者向专业的估价师寻求帮助。
小窍门：如果卖家好说话，你可以在拍卖之前下一个定单。
竞拍
一旦达到或超过保留价，被拍房产就会在拍卖锤落下之时卖给出价最高的竞拍者。竞拍成功者必须马上签署售房合同并在当天支付通常为10％的押金。竞拍成功的买家还必须获得借贷方事先批准的按揭贷款。如果贷款没批下，你可能会失去押金。
如果最高的竞价低于保留价，该房产将会流拍。最高竞价者往往会获得和房主协商的机会。
2011年10月8日
德克萨斯第三方交付对比温哥华交付系统
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不同的州对于第三方交付有不同的规定。今天我要分享一下德克萨斯州的第三方交付和温哥华的交付系统的不同。
主要不同点如下：
1）加拿大称为“押金”，而美国称为“诚信金”
在加拿大，通常的做法是在收到无条件买家出价后收取房产售价5％的押金，剩下的则在合同交付时付清。
在美国：上百万的房产在买家出价后可能只收几千块钱的诚信金，剩下的在合同交付时付清。
2）严格的按揭审批
德克萨斯：本地区之外的评估师会被邀请对房产进行评估。他们的评估还需要被另外一个部门审批——这个过程会经过很长时间。银行仍然有权力在最后时刻拒绝给买家提供贷款如果他们对买家的购买初衷表示怀疑。
温哥华：评估师为银行提供评估报告，就这样。
3）第三方交付对比我们的交付：
过户公司通常会来处理交付事宜，不象我们使用律师。律师只收取几百块的费用，如果你需要法律建议，你就需要额外付费。买卖双方到过户公司去签订所有的文件。如果有任何一方文件缺失，比如银行文件，买卖双方合同就不能交付，他们必须在第二天再到过户公司等待。因此，在签订所有文件之前，你无法保证你是否成功购买或出售了一套房产。房产税通知会在10月1号左右寄到，但是要到年底时才会生效。
加拿大交付：系统简易。买卖双方到他们各自的律师事务所或公证机构，签订所有的文件，然后律师或公证处会到土地过户机构处理所有的注册等事宜。买卖双方经纪在入住当天交换／交付钥匙，买卖双方不需要见面。
4）房产税：
我在ForthWorth地区时看到房产税部门有很多由于房屋被银行收回而产生的欠账，政府于是就提高了其他房屋的房产税。我朋友的6000英尺的房子每年要交$24,000的税。但是农业用地的地产税要比居民房产税少很多，几百上千亩地只需要缴几千块钱。
太庆幸了温哥华没有这样的问题。
如果你想在美国购买房产，请致电给我，我可以推荐你感兴趣地区的经纪给你。你在购买任何房产之前必须了解他们的系统。他们的系统和温哥华相比有很大的不同。
2011年9月10日
长命契与生死契
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大多数有房人士通常不知道这两者的差异，因此当他们问这两者有没有不同时，简单的答案就是“有”。
如果一处房产是受长命契约束时，那就意味着“最后去世的一方”拥有该房产。当共同户主之一去世时，整套房产将属于剩下还健在的另一方户主。谁是最后去世的户主，谁就拥有该房产。只有最后一个户主才可以在他／她的平安书里指定该房产的继承者。
比如Alan,Bob和Charlie是一处房产的共同户主。Alan去世了，即使Alan希望将自己在该房产中的份额留给他的妻子，他却不能这样做，因为他是一个受长命契约束的户主。Bob和Charlie于是拥有该房产的全部。Bob去世后，Charlie拥有全部房产。因为Charlie现在是该房产的唯一拥有者，他就可以把它留给他的妻子或小孩。而Alan和 Bob的家人则什么也没有。
生死契就不同了。在这样一个协议中，每个人将会拥有房产一半，或三分之一，或其他份额的只属于他们的部分。他们可以在自己的平安书里将各自的份额留给其他人或者出售（这里不考虑卖掉1／3房子的可操作性）
再以上面的例子为例，如果说Alan,Bob和Charlie是受生死契约束的一处房产的户主，每个人拥有该房产的1／3。Alan去世时，他将自己的份额留给他的妻子Deana.现在新的户主就是Bob, Deana和Charlie。在这种协议下，每个房主都保留对自己份额的控制权。如果没有平安书，法院就会指定一个管理者。去世一方的法定受益人将会成为去世一方在该房产中的份额的拥有者。其他在生死契中的各方户主不会受到直接影响。
在夫妇之间，户主几乎都是长命契。这是因为当配偶一方去世时，另一方会自动拥有房产而不会经过遗嘱查验过程。但是在再婚的情况下，根据情况的不同，处理的方式并非都是如此。
2011年8月27日
立遗嘱的重要性
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最近有一个案例说一个卑诗省居民去世了但没有立遗嘱。她先生就请他妻子的姐姐帮忙准备一份遗嘱因为他们没有子女。但问题是这位先生在一年后去世时并没有在遗嘱上签名。因此这对夫妇的所有遗产都被公共监护及受托人接管了，现在他们正在搜寻这位先生海外的有血缘关系的亲属，但目前为止还没有找到。这对夫妇并没有大量的遗产，但有一些人寿保险金，银行投资，字画以及珠宝。现在女方的家庭面临着要从公共拍卖会上买回他们祖传之物包括女方从她母亲那里继承来的珠宝的情况。
20％的年龄在55岁以上的卑诗省居民没有立遗嘱，这个比例在年龄35到45岁之间上升到51％。成年人只有一半立了遗嘱。这是一件非常重要的事情，特别是在当你拥有房产的时候。
新的有关遗嘱的立法修订将会在2011年9月1日左右生效。
1）这些修订的其中之一是在没有遗嘱的情况下在世的配偶有权得到的遗产数额。在现行法律下，在世配偶将得到遗产的前$65,000，剩下的遗产在配偶和子女之间平分。而新的法律下该数额将会上升到30万，或者是15万如果去世的一方有子女，但并非在世一方的子女。
2）另外一个等待生效的修订是立遗嘱的最低年龄将会从19岁提前到16岁。有些19岁以下的年轻人已经有了大量资产。
3）第三项变化是关于代理协议，这是一份非常强有力的文件，其中包括了健康医疗护理及其他后事处理意愿。该协议允许他们在自己不能做决定的时候指定一个人代替他们做出决定，并允许指定一个监督方来核查该代理人的活动。
更多的关于在9月1日生效的法律修正案的信息将会在当天发布在卑诗省的公共监护及受托人网站上（trustee.bc.ca）的公共监护人办公室板块。
该信息将会刊载到省政府關於成人財務及個人護理服務計劃的網頁的后事计划下面。
2011 年8月6日
在房地产交易结案时聘请律师和使用公证机构的区别
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律师和公证处的区别就好像是医生和护士的区别。基本上所有的律师都会有一知名大学的本科学位和法学位，而公证处的人员虽然都是从高中录用到高一级的学校，但他们的培训可能是介于6个月和2年之间的任意一种课程。
大部分的房地产交易都是相当的直接，不论律师还是公证处都可以为你准备必须的文件。
如果你是房屋买家，他们将：
做一个房子户主查询
调查户主
代收户主注册费用
获取税费信息以及其他信息以准备费用调整文件
和按揭公司的律师／公证人联系
准备结案文件，包括过户，按揭，房产税过户表，并将他们转交给卖家律师或公证人执行。在你签署文件后，律师或公证人将会注册过户和按揭文件，并向卖家律师或公证人打入款项。
如果你是房屋卖家，他们将：
处理执行文件，扣除注销户主费用，包括：按揭公司收取的房屋抵押权注销费用。
结案后，向卖家银行账户存入卖房款项或者准备支票以备卖家领取。
你也许会说：“有什么大不了的？多数的房屋交易都很简单，很多工作本来都是秘书做的。”在大多数情况下，你会是正确的。十之八九的住房交易都是很直接的，但是如果你撞大运了，成了那1／10的部分呢？
比如，如果你有象这样的问题：“我觉得我邻居的围墙建到了我这一边，我应该怎么半？”或者“我让买家在我空置的公寓上做些装修，但是现在出现了排水的意外，水流到了底下一层，我该怎么半？”公证处不会向你提供追索权的建议。
一个普遍的关于公证处法律部门的认识是他们比律师要便宜。有些情况下这是真的，有些情况则不是。有些公证处比有些律师更贵，当然不同的律师不同的公证处的价钱也不同。一个简单的例子，你不知道他们是用的一级的还是三级的快递公司，因为这将会影响到卖家收到交易款项的时间。
我通常根据以下情况决定是请律师还是公证处：
1）律师或公证处是否是自己处理文件还是象大多数案子一样仅仅是监管文件的准备。
2）我能否和律师或公证人直接交流，还是只能和秘书联系？
但是，你可以说你付出什么价钱就会得到什么服务，不管是便宜的公证人还是便宜的律师。
2011年7月30日
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當購買新的物業時,買家是否需要驗屋?
房屋渗水：并非只有公寓
大的居民楼蒙着油布四面维修已经是一个太令人熟悉的现象了。住在独立屋的人们在开车路过时，总是会庆幸的说：“还好我不用担心这个，那是公寓楼的问题。”然而很多人则惊奇的发现，他们的信心放错地方了，特别是各种媒体的报道都集中在大楼上面。实际情况是，独立屋的渗水问题也已经大幅增加了人们的维修费用。
所有的建筑结构，不论大小，都有一层外围设施，一个外壳，包括屋顶，墙壁，窗户，门，以及一些地基部分。出现渗水是因为水在这些外部设施里找到一个穿透点。这可能有各种各样的原因：雨水击打和冲刷楼房表面，屋顶和栈台积水，地基渗透，甚至还有从地下向上渗透的湿气。一旦进入这些外部设施，水就不会蒸发，因为现代密封结构里的空气流动不够。那些把寒气挡在外面的设施同时也把湿气留在了里面。
在老式建筑里，特别是独立屋里，房屋渗水带来的损害并不常见，因为它们的结构可使空气流动自由得多（还记得你父母房子里漏风的厨房窗户和从门缝进来的寒气吗）。穿过了外壳的水分可以逃逸或风干。
然而在过去25年里，建造房屋的方法发生了改变。平顶和缩小的屋檐让房子的占地率最大化了，但也增大了墙壁的暴露以及墙壁和门窗受天气破坏的可能。技术的进步让整个房屋密闭，实现隔热，限制空气流动等可减少能源花费，但也让进入屋里的水汽无法风干。
无论是公寓大楼还是独立屋，效果都是一样。受到侵蚀的建筑材料时间一长便会腐烂和恶化，这永远是一个问题，但在结构性的部件象链接栓和支撑梁受到破坏时尤其严重。潮湿温暖的环境是霉菌生长的理想条件。很多真菌是有毒的，而空气中的孢子则会导致呼吸道疾病，也会让已有的哮喘和过敏症状加剧。
等到屋内表面的问题变得很明显时，隐藏的破坏已经很严重了。这时的平均维修费用会高达$150,000，而很多家庭则会大大超过这个数目。其实每年投入少量的时间和金钱在房屋维护上就会防止大部分的问题，或者在早期时发现它们，这时的维修就会简单便宜多了。
2011年7月23日
2011年温哥华5大城市上半年的樓市總結
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有些經濟學家預測溫哥華的房地產市場會走下坡.他們預測在2011年的下半年會下跌1.6%,在2012年前會下跌約15%,在3年內跌幅達25%. 讓我們回顧2008年,經濟學家預測溫哥華的房價會暴跌35%.然而在過去我報導過連經濟學家都承認他們的精確度大約只有20%-30%. 我想世界各国領導人應該從2008年那次得取了教訓而不再重蹈覆轍. 我常告訴大家連氣象局也只能預報未來幾天的天氣, 我們是否真的可以信賴他們預報未來3年樓市去向的准确性嗎? 無論我們聽到樓市正面或負面的消息, 我提議大家不應該將聽聞這些消息好像在看股票新聞一樣
以下針對受華人新移民歡迎的幾個城市(4個在大溫地區的主要城市及1個在菲沙河谷區的城市)所做的2011年1月到 7月銷售量報告
| Richmond | |||
| Total | over | at | |
| Jan | 206 | 77 | 17 |
| Feb | 251 | 88 | 21 |
| March | 207 | 57 | 19 |
| April | 138 | 27 | 8 |
| May | 145 | 18 | 7 |
| June | 147 | 11 | 7 |
| July | 53 | 7 | 3 |
| West Vancouver | |||
|
|
Total |
over |
at |
| Jan | 64 | 6 | 4 |
| Feb | 111 | 18 | 7 |
| March | 135 | 28 | 10 |
| April | 149 | 31 | 14 |
| May | 160 | 46 | 8 |
| June | 116 | 27 | 6 |
| July | 44 | 8 | 2 |
| White Rock | |||
|
Total |
over |
at |
|
| Jan | 114 | 15 | 10 |
| Feb | 180 | 29 | 7 |
| March | 231 | 48 | 24 |
| April | 208 | 22 | 13 |
| May | 184 | 19 | 4 |
| June | 115 | 17 | 12 |
| July | 43 | 3 | |
| Burnaby | |||
|
Total |
over |
at |
|
| Jan | 83 | 17 | 2 |
| Feb | 135 | 30 | 6 |
| March | 153 | 57 | 5 |
| April | 152 | 58 | 6 |
| May | 144 | 59 | 9 |
| June | 101 | 32 | 9 |
| July | 48 | 13 | 3 |
| Vancouver West | |||
|
|
Total |
over |
at |
| Jan | 168 | 53 | 11 |
| Feb | 261 | 114 | 17 |
| March | 258 | 109 | 16 |
| April | 214 | 81 | 13 |
| May | 239 | 80 | 13 |
| June | 180 | 66 | 10 |
| July | 65 | 24 | 3 |
2011年7月16日
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租住房屋危機隱現:
大溫地區每年有65,000個租住單位的需求量, 然而每年只有600個新建造的租住單位. 各區溫哥華市長指責這是由於在1980及1990年代聯邦政府消除稅制優惠和資本收益豁免条例. 這個導致地主偏向投資在公寓的發展多於租房建設, 因為前者比後者更為有利可圖. 自2004年以來, 儘管52%的居民沒有擁有自己的單位, 在新建造的物業比例中, 只有6%為租房建設. 公寓的租金一般比其他的出租物業貴出45%到60%因為它們包含多項設施如客服中心,室內洗衣設備及健身中心. 雖然如此, 出租公寓無可否認幫助大温地區的租住房屋危機作出舒緩的作用. 想要了解更多的資訊請點選此處" 租住房屋危機隱現"
2011年7月9日
加拿大房地产市场更新以及温哥华市场动向
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根据最近发布的针对加拿大6个主要大城市多伦多，满地可，渥太华，哈利法克斯, 卡尔加里和温哥华的Teranet－国家银行综合房价指数，这是过去10个月里的第一次所有6个城市的房价都上涨了。分析师们认为过去几此调研出现的较高房价是因为人们急于在更严格的按揭条例在春季出台之前买房，因此不会长久。春季市场的强劲既有本地买房者的带动，也有本地和国外投资者的推动。大量的报告显示温哥华地区的房地产市场是被中国大陆的移民推动的。7月1号以后，移民法出现变化。投资移民限700人，技术移民每行业限500人。但是满地可的投资移民项目将会增加申请人数目。我强烈相信这项新政不会减少目前抵达加拿大的移民人数。这只是为了降低目前的积压申请。如果情况好转我对移民局放宽政策不会有任何吃惊。
有些经济学家预测温哥华的房价将会因为新移民政策而下降25％，另外一些经济学家则不以为然。急剧和快速的收紧周期不太可能。引起房价崩溃的原因有两个，一是利率的快速上涨，二是对变化敏感的高风险按揭市场，这两者都不存在。即使是在按揭市场上最薄弱的环节，既有低资产又有高债务服务比例的家庭只占总数的4.6%。
“即使以300个基本点的利率上涨来震动系统，那个数目将会上升至仍然可控的6.5%！”历史上，即使在这个水平，违约的比例仍然低于1％。除非有什么大的宏观动荡，通常会引起全国平均房价出现跳水的恐慌性抛售的风险几乎没有。
温哥华的房地产市场非常独特。没有一个单独的理论能解释这个市场。我所有的推荐都是让大家获取更多的知识并做出合理的决定。这是我给我的客户讲授市场知识的方式。我总是先和他们见面，给他们分析市场情况，倾听他们的需求，然后做出适当的推荐。如果您和您周围的人想要知道关于在哪里投资等市场情况，请通过email:inamak@tinamak.com 或者电话 604-412-5860和我约一个时间，让我来为您量身定做一个适合您的投资计划。
2011年7月2日
房东和租客事实清单----出售用于出租的住房
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在出售出租房产时，房东和房客都享有住房租赁法（RTA）赋予的权利并需要履行相应的职责。
看房
在带人看房之前，房东必须征得租客的同意，或者书面通知租客看房的日期，时间以及理由。租客必须在看房前的24小时以上30天之内收到通知。
最好是租客和房东协商一个看房时间表，并把它放在一个看房通知里。否则，房东必须在每次看房之前都要给租客一个通知。在给了租客通知之后，房东就可以带人看房，甚至在租客不在家的时候。房东可以在任何时候进入出租房产的公共区域而无需通知租客。
房东必须理解租客拥有合理的隐私权和不受不合理干扰的自由。一个在未来3个星期内每天从早上9点到晚上9都要看房的通知是不合理的。
未经租客允许，门锁是不能使用的。
买家想要住在该出租房
如果新房主，或者新房主的家人打算住在该出租单位，两个月的出租终止通知必须在新房主入住之前交给租客，但是这必须是在所有房屋出售条件都满足之后（出租终止通知不应该为出售条件之一）。新房主必须向房东做出书面申请，出租终止通知才能发出。“家人”在RTA的定义为房东及其配偶的父亲，母亲或子女。如果是一个家庭企业拥有该房产，则“家人”的定义为该企业中拥有所有投票权的个人及其子女。
买家欲将此出租房用于其他用途
新房东在房产过户完毕以及所有政府许可和批复都完备时，在下列情形下可向租客发出2个月出租终止通知：
拆除该房产或进行大幅整修或装潢，需要搬空房屋
将该房产改造成多层建筑，根据合作联合法令将该房产改成非盈利合作社区，或非盈利合作院等
将该处租房改造成非民用住房，比如商铺等
将该出租房改造成老人院
向周期性租客发通知
对于按月出租的租客，或者其他不同周期的租客，房东必须发出2个月的出租终止通知。租客也有权获得一个月的租金的财务补偿（s.51, RTA）
租客可以提早结束租约，如果他能提前至少10天发出书面通知并支付房租至，并包括，计划搬出的日期。如果租客已经支付了整个月的租金，房东必须按比例退回部分租金。租客仍然有权得到完全的补偿。（s.50,51 RTA）
卖家（或房东）必须在租期结束最后一天或之前支付给房客一个月的租金作为补偿。不管租客是在房屋过户之前或之后搬出，该条件都必须履行。RTA s.51条款赋予租客不缴最后一个月租金的权利。如果租客已经缴付了最后一个月的租金，但选择提前10天给出搬出的通知并按时提前搬出，房东必须退回相应比例的租金并确保租客获得相当于一个月租金的补偿。
固定期限的租约
如果租约规定租客必须在一个确定期限结束后搬出，房东无需给房客任何通知来结束租约。租客必须在最后期限搬出租住房屋，并且不享有任何财务补偿。但房东不能要求租客提前搬出。
在有固定期限的租约中，出租终止通知在租约结束日期之前无效。租客也不可以提前结束租约。但是房东和租客可以协商提前结束租约。
在固定租约结束后2个月出租终止通知开始生效，租约也相应变成按月租约，此时租客可以在固定租期结束日期之后提前10天给出搬出的通知。一旦租约是按月计算，租客也应享有相应的财务补偿。
额外补偿
如果买家在一段合理长的时间内没有使用该出租房产或者是因为出租终止通知中其他原因，租客可以发出异议申请要求得到相当于2个月房租的补偿。在听证时，买家可以进行合理辩解如果他们在发出通知时确实是有入住，翻修，改造或拆除的打算。如果2个月的出租终止通知是由买家书面发出的，那么即使租约是在房屋过户之前结束的，买家，而非卖家，将必须支付该额外补偿。
安全及宠物损失押金
买家将会负责租客的安全或宠物损失押金，即使这些押金现在是由卖家存放在信托机构。买家和卖家可以在卖房合约或交易收尾条款中解决有关押金转移事项。
与居民房产有关的债务非常重要。有关各方需要确保他们的律师仔细考虑这些事项，并在买卖合约中逐一处理它们，或在交易结束时全面解决。
如需其他信息....
办公地点：
本拿比：400 － 5021Kingsway
维多利亚：101－3350 Dougla Street
可娄那：305 － 478 Bernard Avenue
卑诗政府服务办公室
时间：9:00am – 4:00pm, 周一 至周五
（政府节假日关闭）
公共信息热线：
1－800－665－8779 （免费）
温哥华：604－660－1020
维多利亚：250－387－1602
Email: HSRTO@gov.bc.ca
网站：www.rto.gov.bc.ca
2011年7月2日
在物業出售期間該如何處理租客問題
請點選 網播 AM1320華僑之聲收聽"投資金頁"節目內容
2011年6月18日
目前那裡是投資房地產的最佳地區?
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加拿大温哥华是世界上最适宜居住的地方。这是根据由经济情报小组披露的世界上10大最适宜人类居住的城市图得出的。这是温哥华凭借其世界级的服务水平和设施连续第5年夺得此项排位的头名。报告指出这次温哥华的胜出部分是因为其在2010年冬奥会时得到的大规模的基础设施的改造。点击这里查阅有关详细信息：温哥华是2010年最佳宜居城市。根据我发给你们的最近一份Coldwell Banker Real Estate挂牌房屋报告，全国10大最贵房屋市场中，卑诗省占了4个。第一是温哥华，第二是可娄那，第三是本拿比，第六是维多利亚。在北美，温哥华是继加利福尼亚的新津海滩和太平洋Palisades之后的第3位。加拿大房市在全国各大主要城市继续保持着创纪录和接近历史记录的房价，其中加西出现了一些全国的最高房价。点击这里查阅详细信息：加拿大最贵房屋调查。尽管我们出了斯单利杯失利的不愉快事件，温哥华人第二天就向全世界展示了其真正的令人赞叹的公民素养。我听到有人问我这会不会影响我们的房屋市场。我个人不认为我们需要有任何的担心。我们有众多的来自全世界的以及国内其他地区的移民。我们的房市显示将会继续保持强劲。帮助您的孩子开始他们的早期投资。看看下面的来自房地产协会的5月份房屋数据并从中得出一些适宜投资的地点。如果您有更多的问题，请致电或者通过email和我联系。
2011年5月28日
加拿大银行放松传统按揭贷款要求&市场上公寓的空置率
請點選 網播 AM1320華僑之聲收聽"投資金頁"節目內容
加拿大央行很可能在7月份时升息0.25%，并且会在秋季时再提升高达1.5%。作为投资者，赶快趁现在的低利率去申请按揭贷款预批。上月，丰业银行降低了它的传统达标利率，上周FirstLine(帝国商业银行分支)也跟进降低。低达标利率让借贷者更容易满足活动利率或1-4年固定利率按揭要求。而大的银行们则一直实在用5年以上固定利率在审核短期传统按揭贷款。
根据最近按揭贷款中介的一则报告，各主要银行们正在简化有20%以上首付的按揭贷款的审批。这些达标利率适用于那些不需要由加拿大按揭房屋公司（或其他私人保险公司）提供高借贷率保险的申请者。
那些寻求进入卑诗省公寓市场的人们需要知道温哥华Metro区和维多利亚的封顶利率要比卑诗省其他地区低。维多利亚近期公寓楼的封顶利率一般在4.6%的范围。维多利亚地区一年前的平均租金是2房为$1,024，1房为$806 。其目前空置率是1.5%，为加拿大第6低，并预计今年会降到1%。封顶利率将会保持为加拿大最低水平。要得到较高的封顶利率，投资者们可能需要考虑温哥华Metro区之外的地区，但是那里的空置率更高。Prince George的空置率是7%，Abbotsford & Chilliwack为6.5%，Squamish为5.2%，而大部分的卑诗西北部和Cariboo地区都在2位数以上。
如需更多信息，请和我联系：604-412-5860 或 tinamak@tinamak.com
2011年5月28日
加大拿居民可以舒適地安享晚年嗎?
加拿大的中產階層的退休觀第一擊：Tina在AM1320 "投資金頁"廣播節目中討論這一報告。加拿大人應該如何幫助他們的子女或孫子女通過房地產建立自己的財富。請點擊下面的鏈接詳細的報告: Middle-Class retirement outlook takes hit
http://m.theglobeandmail.com/report-on-business/middle-class-retirement-outlook-takes-hit/article2002892/?service=mobile
2011年5月7日
大温地区4月份房市显典型春季特点
附上大温地区4月份房地產銷售數據報告.我相信您已有所聽聞或在報章雜誌上看到有關地產市場的消息.不過您可以從以下的文章中得到更詳細的資料
請點選 網播 AM1320華僑之聲,收聽我在5月7日於"投資金頁"節目內容做了簡單的摘要說明
与上两月接近历史记录的交易量相比，大温地区4月份在多用挂牌服务® (MLS®)系统上的房屋成交量属于典型和扎实。
大温地区房地产协会（REBGV）报告显示大温地区独立屋，连结屋和公寓等住房成交量在2011年4月达到3,225套，比2010年4月份的3,512套下降了8.2%，比2011年3月的4,080套则滑落了21%。
再往回看，上个月的住房成交量比2009年4月的2,963套上升了8.8%，与2008年4月相比则基本没变化，与2007年4月的3,387套相比则又少了4.8%。
“虽然大温地区的房市仍然是卖方的市场，但上月的市场活动则给整个市场的供求带来了更多的平衡。”REBGV总裁Rosario Setticasi说，“4月份出现的年度下滑可以归结为MLS®上的公寓房产相对较少，因为4月份的独立屋和城镇屋的成交量要比去年多。”
2011年4月大温地区新挂牌上市独立屋，连结屋和公寓总量为5,847套。这比2010年4月在MLS®上挂牌的7,648套——历史最高记录的4月——少了23.5%。与2011年3月相比，上个月的新挂牌量下滑了14%。
共计14,187，4月份在MLS®上挂牌待售的住房总量比上月新增了8.2%，比去年同期下降了10%。
“本地区不同社区的市场活动有很大的不同。这导致房价因区域不同而很不一致。”Setticasi说，“你当地的REALTOR®地产杂志是你最准确最及时的市场价格信息来源。”
MLSLink®房屋价格指数（HPI）公布的大温地区过去12个月的住房基准价格由2010年4月的$593,419 上涨了5%至2011年4月的$622,991
2011年4月在MLS®上成交的独立屋达到1,402套，比2010年4月的1,370套上升了2.3%，比2009年4月的1,190套下降了17.8%。独立屋的基准价格比2010年4月上涨了7.4%至 $879,039。
公寓房产的成交量在2011年4月达到1,201套，与2010年4月的1,526套相比下降了21.3%，比2009年4月的1,179套相比上升了1.9%。公寓的基准价格比2010年4月上涨了2.9%至$409,242。
连结屋成交量在2011年4月共计622套，比2010年4月的616套上升1个百分点，比2009年4月的594套上升了4.7%。连结屋的基准价格在2010年4月和2011年4月间上涨了2.4%至$514,670。
2011年4月9日
2011年第一季最受華人移民青睞區域的房地產銷售統計數據:
請點選 網播 AM1320華僑之聲收聽"投資金頁"節目內容
請參閱以下今年一月到三月間,最受華人移民青睞的區域中,獨立屋與再轉售公寓的銷售統計數據:
北本拿比和南本拿比區:
總銷售量: 287宗
成交價超過一百萬:90宗
成交價高過售價且超過一百萬: 16宗
成交價超過售價但不超過一百萬: 78宗
在本拿比區,再轉售的公寓其總銷售量有447宗
溫哥華西區:
總銷售量: 654宗
成交價低於一百萬: 12宗,只有一宗交易成交價高過售價
成交價高過售價: 312宗
在溫哥華西區,再轉售的公寓其總銷售量有1254宗
溫哥華東區:
總銷售量: 487宗
成交價超過一百萬: 66宗
成交價高過售價或和售價一樣: 216宗
在溫哥華東區,再轉售的公寓其總銷售量有467宗
烈治文區:
總銷售量: 651宗
成交價超過一百萬: 334宗
成交價高過售價且超過一百萬: 124宗
成交價超過售價但不超過一百萬: 143宗
在烈治文區,再轉售的公寓其總銷售量有540宗
April 02,2011
中國買家開始將焦點轉移到本拿比區
請點選 網播 AM1320華僑之聲收聽"投資金頁"節目內容
在我今年一月份舉辦的第一次免費理財講座中 我已先預測本拿比將會是中國買家的下一個目標. 結果如我所料, 兩個月後本拿比區的房地產交易熱絡,請看以下的分析數據:
2011年一月和三月份之間,本拿比的房屋銷售如下:
一月銷售量: 有71個,其中有21個售價超過一百萬,最高的售價是$2,460,000
二月銷售量:有117個, 其中有35個售價超過一百萬,最高的售價是$4,300,000
三月銷售量: 有99個, 其中有34個售價超過一百萬,最高的售價是$1,925,000
售價比叫價高或同叫價一樣且其成交金額超過一百萬的銷售量如下:
一月:有1個
二月:有5個
三月:有10個
售價超過叫價但其成交金額低於一百萬的銷售量如下:
一月:有14個
二月:有27個
三月:有37個
2010年在本拿比區最高的成交價是2百萬,而目前最高的成交價是$4,300,00. 您如果想了解更多的房地產市場訊息,請將您的聯絡資料寄到我的電子郵件tinamak@tinamak.com或歡迎致電604-412-5860
March 26,2011
在2010年與2011年的1月及2月白石鎮區和摩根河地區的市場分析
請點選 網播 AM1320華僑之聲收聽"投資金頁"節目內容
在最近的幾個月內我們一直將焦點放在從中國移民過來的華人對溫哥華西區和烈治文區房地產市場所造成的影響.今天我想和大家分享在菲沙河谷區的地產市況. 菲沙河谷區的範圍包括: 北三角洲,素里,白石鎮(南素里),蘭里,亞伯思福特區,和密遜區. 而白石鎮及摩根河地區最受華人買家青睞
2010年房屋成交量: 一月份有24間;二月份有31間,總共有55間成交
二月份售出的31間房屋中,總共有9間的成交價超過一百萬,最高的成交價是$1,686,000而在這些售出的百萬房屋中,有4間是華人的經紀所出售
2011年房屋成交量: 一月份有44間;二月份有66間,總共有110間成交
二月份售出的66間房屋中,總共有33間的成交價超過一百萬,最高的成交價是$2,850,000而在這些售出的百萬房屋中,有21間是華人的經紀所出售
我最近和我的非華人買家在這兩個地區看了許多的房屋,很多賣方經紀告訴我,我是唯一一個非華人買家來看他們的樓盤. 在摩根河地區有一棟房屋去年10月售價是$1,387,000,現在掛牌出售,售價是$1,598,000.有買家出價$1,500,000,此價格在5個月內多了8%但賣家尚不願以此價格出售.
如果您想了解房地產市況,請致電604-412-5860 或寄電子郵件到TINAMAK@TINAMAK.COM
March 19,2011
針對地產從業員的操守指引
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加拿大地產協會前主席; 大溫地產局局前主席, 以及BC地產議會前主席 Mr. Satnam Sidhu. Tina很榮幸能有機會訪問Mr. Satnam Sidhu,與聽眾一起分享他的經驗和專業知識.請勿錯過這次中英文訪談.
1. 加拿大有否針對地產從業員的操守指引?
2. 指引的要求如何?
3. 為何有關指引對公眾如此重要?
4. 在有關指引下, 地產從業員的角色如何?
5. 全國各省的指引, 是否不同, BC省有否特別要求?
6. 指引要求的行為標準, 是否凌駕法律的基本要求?
7. 如果有地產從業員違反指引, 有何懲罰?
8. 會否暫時停牌或吊銷牌照?
9. 地產從業員有否資格要求, 英文程度如何?
10. 在聘請地產從業員方面, 可否給予聽眾意見?
Feb 26, 2011
什么是MLS(多用挂牌系统)以及买房者为什么需要自己的经纪？
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加拿大拥有世界上最统一的MLS系统。在这里列出的是所有在房地产协会挂牌待售的房产，即使是社会公众也可以通过协会的公开网站浏览所有的房产。但是，只有房产经纪才能看到销售价格。经纪们然后可以将这些成交价分享给他们的客户。所有信息都是公开的&没有任何事情可以隐瞒。初来乍到的新移民通常会对这里运作方式感到不习惯，因为在他们自己的国家里买房，房产公司特别是大的房产公司之间基本是互相排斥的。他们不希望自己的竞争对手知道自己房源数据。这样他们就可以从买卖双方获利。你认为这样的经纪是会为你的最佳利益着想呢还是会想着早点成交拿到自己的佣金？
当然，当新移民习惯于他们那一套系统后，可以理解他们完全会将所有的房地产经纪看成一样——只想卖给他们东西然后赚取佣金。事实是，新移民需要了解的是加拿大的房产买卖程序是最安全最公平的。因为所有的信息都是公开的，买家们需要做的就是多见一些经纪包括朋友推荐的。我们都会有不同的工作方式。但是最重要的要素是你的经纪是在为你的最大利益工作。业务知识代表着一切。你的经纪需要能正确的为你提供在哪里购买的建议。那么，你是否应该自己去看房，然后随便从你收集到的房产经纪的名片上选一个打电话给他呢？你应该象你希望房产经纪对你尊重并忠诚一样对待你的经纪。让你的经纪知道你的需要是很非常重要的，这样他们才能给你提供正确的建议。即使是你们自己去买预售的楼盘，也应该带上你的经纪。让你的经纪给你解释购买程序以及买房应该注意的事项。你不想让自己卷入法律纠纷。预售楼盘的销售人员并不能给你任何的折扣，那么为什么不带上自己的代理呢？
对你的经纪要忠诚，拥有一个终身的能为你的利益着想的经纪要比随便找一个愿意给你回扣的经纪要好得多。我一直说如果一个经纪甚至不能为他自己谈一个合理的佣金，你怎么能期望他能在出售你的房产或为你购买房产时谈出一个好的价钱呢？
如果你希望了解更多，请致电麦敏华604-412-5860或访问我的网站：www.TinaMak.com或者www.TinaMak.ca(中文)
2011年2月12日
利率与经济
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看来，鱼和熊掌是不能兼得！利率的上涨是由于美加两国都出现了信心上升的趋势。这对目前仍然脆弱的经济来说是一个有希望的迹象。加拿大皇家银行认为较好的经济会抵消较高的按揭利率，因而会使加拿大的房价在未来两年内保持稳定。如果经济持续走弱，利率就会走低，债台高筑的国家如美国还起利息来就容易些。那么，你到底是希望经济好转呢还是一直疲软下去呢？
在我看来，虽然利率有所上升，但还是处于历史低位！在1981年，利率曾达到20多个百分点，在90年代初期则为13%，而现在只有4%。我记得当我在2008年金融危机时购买了一套投资房产，我问了一些有经验的按揭中间商是应该趁还有5年期4%的固定利率时固定下来呢还是保持浮动利率。他们很肯定的告诉我说应该固定下来，因为利率不可能跌倒4%一下。你能想到吗，利率在4%以下已经2年多了。那些拥有4%以下利率的房产的人们，好好享受吧！今天的4.04%的利率在我看来不会对房市有大的伤害，即使5%、6%也不会。加拿大人在过去的两年里已经从全球金融危机中吸取了教训，我的客户现在谨慎多了，他们只会把钱花在他们能承受的东西上。
那么利率是不是一直上涨呢？根据皇家银行的报告，经济复苏在2011年会加快速度，继续推动就业和家庭收入。另一方面呢，利率也预计会上升。一个有趣的观点是在该报告中，一位经济学家认为高利率会让未来3年的房价下跌25%之多，然而加拿大房地产协会的经济学家则认为，即使利率在今年预计会上升，但仍然和现在的水平相差无几，因此仍然会支撑房市活动。它提高了将未来2年的预计成交量因为他们认为较好的经济复苏和持续的低利率将会让市场保持平衡。
不管他们怎么说，事实是1月份的市场一开始便好于预期。在过去12个月里，列治文的独立屋成交量上升了22%，而温西则上升了12%。到2040年，温哥华市区的人口将会新增120万，工作机会也将会新增60万。单在未来10年内，为了容纳新的居民，新增的购房需求将会达 120,700套，而新增的租房需求也会达64,900个单位。从传统的分析来看，房价特别是温哥华的房价也许确实有些过热，但从人口增长预计来看则一点都没有。完全是供需水平的结果。别忘了加拿大不仅仅政治上是世界上最适宜居住的地方，投资上也是世界上最安全的。
回到我上星期的话题。你会在多大程度上相信经济学家们的预测呢？你必须和其他任何事情一样拥有自己的判断。毕竟房地产市场不同与股市。我们是我们房产自己的总裁。我们决定是否出售它们。不像股票，你只是一个小股东，我们是100%的拥有我们的房产。如果高利率把首次购房者挤出去的话，它仍然不能阻止其他投资者因为人们会因为买不起房而纷纷去租房。
Feb 05,2011
全球10個最昂貴的房地產城市及房價最難負擔的18個城市。溫哥華坐落在那個圖表呢？
請點選 網播 part 1 和 part 2 AM1320華僑之聲收聽"投資金頁"節目內容
第一：摩納哥---蒙特卡洛（每平方英尺$4420美元）。
蒙特卡洛的居民可以享受到藍色海岸的沙灘，迷人的夜生活以及稅務優惠天堂的好處，但他們也必須付出代價。這個度假勝地在世界排名第一的最昂貴的房地產市場上市，連續兩年平均價高達每平方英尺$4420美元。
第二：莫斯科（每平方英尺$1937美元）。
多虧了強勁的經濟增長（在一定程度上由於近期油價高企）,及首三季度房價上漲的原因, 莫斯科躍升到前三名。
第三：倫敦（每平方英尺$1928美元）。
世界金融中心之一的倫敦, 房價當然相當高, 現每平方英尺已達到1928美元.
第四：紐約（每平方英尺$1384.1美元）。
紐約住房價格下跌，從去年的第二位到現時的第六位，這是有些出人意料之外。紐約的平均房價每平方英尺是1384.1美元。
第五：香港（每平方英尺$1373美元）。
有購物天堂美譽之稱的香港, 由於土地稀缺, 大量的居住人口, 香港的房户一直是供不應求. 房價自然很高.
第六：巴黎，法國（每平方英尺$1126.2美元）。
巴黎, 時尚之都, 住房價格跟它的奢侈品一样昂貴.
第七：東京（每平方英尺$1103美元）。
作為世界上最擁擠的城市，東京的高房價也就不足為奇了。
第八名：新加坡（每平方英尺$901.20美元）。
第九名：羅馬，意大利（每平方英尺$851.50美元）。
第十：孟買，印度（每平方英尺$851美元）。
在孟買的主要居住區, 房屋價格是每平方英尺$1,500美元或以上。最貴一間公寓的售價為每平方英尺$2800美元。在這些黃金地段, 一间2700平方英尺的公寓，租金大約是每月$6000美元。中產階級居住區的價格每平方英尺約$500美元。
全球最難負擔樓價城市排名
排名 國家 城市 樓價中位數為家庭入息中位數(倍)
1 中國 香港 11.4
2 澳大利亞 悉尼，新南威爾士 9.6
3 加拿大 溫哥華,不列顛哥倫比亞省 9.5
4 英國 多塞特郡伯恩茅斯 9.3
5 澳大利亞 COFF的海港，新州 9.1
6 澳大利亞 墨爾本，維多利亞州 9.0
7 美國 檀香山 , 8.5
8 澳大利亞 陽光海岸，昆士蘭州 8.4
9 英國 Warwichshire 8.1
10 英國 倫敦（大倫敦政府） 7.9
11 英國 普利茅斯和德文郡 7.9
12 澳洲 黃金海岸，昆士蘭，新南威爾士 7.7
13 英國 威爾特郡斯文頓 7.5
14 澳大利 亞吉朗，維也納國際中心 7.4
15 澳大利亞 臥龍崗，新南威爾士 7.2
15 美國 舊 金山，奧克蘭，加州 7.2
15 美國 聖克魯斯加利福尼亞 7.2
18 澳大利亞 阿德萊德 7.1
18 加拿大 維多利亞 7.1
18 英國 倫敦遠郊（東及東南英格蘭） 7.1
在2011年1月17日和2月5日期間烈治文有100個房地產成交,其中有42間成交價超過賣價。而溫哥華西區有79個房地產成交,其中有34間成交價超過賣價. 你猜想溫哥華的房價還有增長的空間嗎?，我相信只要我們亞洲的投資不斷湧入，房價的增長不是不可能的。即使香港的房價如此高，在過去兩年他們仍有50％的增長，且今年預計繼續攀高。因此，不要低估溫哥華的潛力。在中國大陸的談論中,溫哥華是受歡迎的城市。
Jan 15,2011
2011年政府的房地產估價是否和房地產的價值有關
請點選這裡查看2011年BC省各城市房地產估價走勢的變化：
http://www.bcassessment.bc.ca/Pages/2011CompareAssessmentsOnlineAreaMap.aspx
我相信大部份的人都已收到政府的2011年房地產估價. 您可以到此網站www.bcassessment.ca
去查閱您物業附近的其他房地產的估價作比較. 同時也提醒您若您要向政府上訴須在2011年1月31日前. 對於想出售物業的人而言,他們當然希望收到高的房地產估價.但對於一般用於自住不打算出售的業主則希望物業的估價低些.
房地產估價的評估反映了前一年7月1日的房地產價值, 等於物業成交於2009年7月1日至2010年6月30日之间。在審查年度資產評估的通知，業主應檢查”約”其物業於前一年7月1日之前售出的價值与現时估價相比是否合理，而且和附近其他房地產的價值有何比較.
房地產評估價值的增加会否引至物業稅也同时增加？我看未必。物業稅增加的其中一个原因是稅務機關需要提高物業稅稅率來增加更多的市政府收入。例如。溫哥華市提高物業稅來支付 2010年冬季奧運會的支出。
如果你有興趣BC政府的地稅延繳計劃,以下是申請者的條件:
- 為 55歲或以上
- 或尚存配偶
- 或殘疾的人
- 或有需要扶養的18歲以下兒童
- 是加拿大公民或永久居民
- 必須是居住原則
- 有一個最低的25％股權在您的家
- 有一個火災保險政策對您的家
請點選 網播 AM1320華僑之聲"投資金頁"節目內容收聽更多的訊息
Dec 18,2010
現在是賣房地產的最好時機嗎?
請點選 網播 AM1320華僑之聲收聽"投資金頁"節目內容
Dec 04,2010
香港加征最高15%特别印花税打击炒楼
本报讯 流动性不断涌入香港，低息环境以及楼市供应紧张使得香港的房地产泡沫不断膨胀。为打压楼市炒作风潮，香港政府昨日公布紧急措施，宣布在现有印花税4.25%的基础上，加征额外印花税。同时，降低抵押贷款比率，并进一步收紧贷款按揭，限制楼市短期炒家的投机活动。相关措施自今日起正式生效。
香港特别行政区财政司司长曾俊华表示，目前在美日等国实行的量化宽松政策之下，香港的楼市炒作之风炽热，已经显得不正常，风险增高。香港楼价短期内已经出现异常升幅，比金融海啸前2008年中的高位还上升超过20%，今年头9个月升幅便达10%。此外，12个月以内的短期炒卖今年内增加114%，其中84%是房价低于300万港元的住宅，“由此可见，过去豪宅的炽热炒风已经蔓延到一般住宅。”他说。
为了打击短期炒卖，曾俊华宣布，从今日开始，买入的物业在6个月内转售，除了缴交4.25%的物业印花税外，买卖双方需支付交易金额15%的额外印花税；6至12个月内转售，特别印花税税率为10%；12个月至24个月内转售，税率为5%。
香港金管局同时向银行发出指引，要求交易金额在1200万港元以上住宅，最高按揭贷款从六成下调到五成；800万—1200万港元的住宅按揭从七成下调到六成，贷款总额不能超过600万港元；800万港元以下住宅贷款总额不能超过480万。工商物业的按揭贷款一律降低到五成以下。
多数本地地产代理认为，短期楼市成交量料将受影响下跌。不过，有分析人士同时指出，内地赴港炒家资金雄厚，不需要借贷，因此新措施生效后，政府要留意内地炒家的资金是否取代本地炒家，并严密监控海外资金利用空壳公司在香港炒楼的情况。
中新社香港11月19日电 为了防止房地产市场资产泡沫风险，香港特区政府19日推出严打短期炒楼措施，新增“额外印花税”，税率为转售交易金额的5%至15%，并即时起下调豪宅按揭成数。
财政司司长曾俊华当天宣布，增加住宅楼宇短期交易印花税，在现有的从价印花税上，引入“额外印花税”，适用于以个人或公司名义在11月20日或以后购入、并在24个月内转售的住宅物业交易。有关措施需修改《印花税条例》，当局会尽快向立法会提交修订，期望得到立法会的支持，早日通过。
目前香港物业交易须缴纳最高4.25%的从价印花税，而“额外印花税”分三级税率：6个月或以内转售的交易，税率为该转售交易金额的15%；6个月以上至12个月之间转售，税率10%；12个月以上至24个月之内转售，税率为5%。
换言之，持有物业的时间愈短，“额外印花税”税率便愈高。曾俊华说，买卖双方有共同法律责任缴付“额外印花税”，所以假若其中一方没有缴付，税务局亦可向另一方追讨税款。
在新法例条文生效前，税务局会纪录所有在今年11月20日起至新条文生效前的一切住宅交易，以确定须缴付“额外印花税”的个案，并于新条文生效后，发出缴付“额外印花税”通知书。
另外，当局将全面取消所有住宅物业交易延迟缴交从价印花税的安排，包括建议中的“额外印花税”。
香港金融管理局当天亦宣布，即时起下调楼宇按揭成数。楼价1200万元（港币，下同）或以上的物业按揭成数，由六成下调至五成；800万元至1200万元的楼宇按揭，借贷成数由七成下调至六成。
“港府绝不会对影响社会经济和金融稳定的风险坐视不理，在有需要时，我们会再次以强而有力的手法，维持市场健康平稳发展，”曾俊华说。
香港经济学者关焯照表示，港府在今年内第四次出招遏抑楼市炒风，今次力度明显比之前强。他估计，短期楼价会下调约3%，之后一两个月楼价都会维持在这个水平。恒生管理学院商学院院长苏伟文亦赞同新措施方向，认为这将有效压抑短期炒卖。但他表示，政府的目标是打击炒卖，而非降低楼价，所以市民不要期望楼价会因此明显下调。
对于港府引入三级额外印花税打击炒楼，有地产代理认为能遏抑炒风，但对炒卖豪宅的内地投资者的阻吓作用有限。有资深楼市投资者形容，政府的新措施“赶绝炒楼”，相信短期炒卖活动将绝迹。
受到外围环境刺激，香港资产价格上升，今年首9个月，楼价累计升了15%，与2008年低位比较，升幅达47%。
Nov. 06,2010
温哥华市政府是如何把Millennium Water项目弄得一团糟的
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通過無謂的數百萬美元成本，溫哥華市府所造成的問題，試圖讓其他人來解決
由羅布麥克唐納，特向OCTOBER 16，2010
奧林匹克村財的財政問題並不是全部因開發商所造成的，彼得和沙赫拉姆馬利克覺得所有問題應歸就於傳媒和當前溫哥華議員。
发出这些指责的人都是那些对False Creek开发项目的种种事实不甚了解甚至完全漠视的人.
去年市長格雷戈爾羅伯遜讓我和其他幾個人審查奧運村的事件，經過我的詳細調查,得到了 一些成果可公開做為討論時的參考
1在2010年奧運會前兩屆政府期間,市府同意建設運動員村，此項目進行讓市政工作人員等了太長時間。這些延誤造成很大的損失，最終由開發商 “千年發展公司”處理，以獲得該項目按時完成。
這些延誤以及由此產生的費用不是開發商的過錯，然而市政府就认为开发商们应该承担这些成本并想当然的将它们神奇的转给买家。
2這個開發區域曾被市府傾倒污染的土壤。市府通常該負責清理這個屬於它物業內的廢棄土壤，但開發商被迫支付超過 2000萬美元清除那些污染的土壤而這一程序又造成拖延建造至少三個月，也導致更高的成本，因為加班的工人。
3。該發展區計劃的起步較晚，造成一種局面，即是此發展區是一邊建造一邊設計同時並進。而在發展商被引誘交易的基礎上以較低的“LEED銀”作為標準,該市府確實行了最高的“LEED金牌”環保作為標準
市府強制要求加快工程的進度及環境的變化造成了巨大的成本超支，任何開發商都無法控制。
4该项目的延期开工，以及与奥运有关的复杂情况造成了一个按正常条件根本无法融资的支付结构。因此，開發商不得不尋求融資口徑的高利率而可能造成對此發展區計劃再增加5000萬美元的負擔。通常，一個發展計劃會有完整的設計及成本計算，然後預先出售給公眾後向銀行借貸一般正常的利息，現在約百分之三。但市府不依標準的制定程序，開發商不得不承擔的額外費用。
5所有強加於開發商的額外費用，造成此開發計劃的基本硬體建築成本激增至約 450美元每平方英尺相比其他大型發展商正在興建的同時，其正常的市場約 300美元每平方英尺。
加速建設的環境和成本（想象一下每人每天工作24小時，每週七天，招致大量的加班費用）造成至少1.25億美元的額外費用。當一個人增加了額外的利益，因為支付的交易結構，讓開發商要負擔額外財務約1.75億美元。
6。在由市政府接手项目的融资后，他们便以仅为2.5%的利率借到了资金。尽管市政府应该为项目的众多由时机和环境延误造成的超支负责，但他们却并不想把由低利率省下的资金传递给开发商。當我建議市府，這是一個公平的處理方式時，卻被駁回。
這是值得也注意到，當城市現在說，開發商拖欠超過 5.6億美元的債務，包括應計利息，你要記住，市政府欠他们自己借贷机构的资金要比这个数额少3，000万，因为市政府需要支付的利息比开发商被迫支付给政府的利息要少得多。
7。開發人員必須接受與冬季奧運會有關的問題，這影響的不僅僅是成本。例如，銷售方案必須基本上因全球客戶前來參觀時只是出於安全原因暫停。當然，在此期間，市府依然照計利息。
8。有些政府人士在谈及此项目时说的一些事情对该项目的增长和品牌都带来极大伤害——这些事情是任何一个有头脑的借款人都不会做的。
彼得和沙赫拉姆馬利克做了一個令人難以置信的工作在奧運會後面臨的每一個可能的障礙依然讓這個計劃如期進行。要完全責怪他們，因為項目的財政困難是既不正確，也不公平。
那麼此開發計劃真正的財務是甚麼狀況呢？在支付銷售佣金，銷售費用和剩下的利息費用後該公寓的市場價值約為 5億美元。此外，額外的住宅租賃和商業空間項目有共同價值約 7000萬美元，所以總的淨資產價值約 5.7億美元。
目前該市大約 5.3億美元欠它的債務，因此，盈餘約 4000萬美元可用於購買剩餘的土地，發展商聲稱還欠市府1.7億美元。
如果市府與開發商合作且沒有進一步傷害到此開發計劃，現在所謂的千年水，該市將其還清債務，另外4000萬美元獲得對土地佔銷售，這將是一個積極的成果。雖然市府將獲得約 1.3億元低於原來的土地銷售價格，但這是它應得的，考虑到他们昂贵的行事方式。
不幸的是，開發商正面臨著失去其投資約 6000萬美元所有股權，尽管目前該市希望Maleks投注更多的資金，但整个事情却是愚蠢至极。
如果城市認為它可以起訴開發商為平衡原欠地價，那麼將會是哥倫比亞省最大的建築訴訟案件。这只会肥了那些律师，给项目带来更大损失，而且由此挖出更多的阴暗细节将会彻底动摇市政府本以泥泞不堪的基础。
當然，市長知道，這一切都可能变成政治炸药，因此可以理解他和他的政治盟友们都在竭力和各种指责撇清干系。但是，如果一個重大的法律糾紛隨之而來那麼這將是不可能避免，特別是在市府官員們說，這已破壞了此開發計劃的信譽和銷售業績。
市議會工作人員應採取經驗豐富的房地產專業人士的建議，，如非常能幹鮑勃雷尼，而那讓那些沒有經驗及訴訟律師不再插手此計劃。
Millennium Water项目是有史以来最注重环境的项目。它坐落在一個美麗的風景區之一，世界上最理想的城市。在未來將會證明這是個非常成功的開發計劃。它所需要的是經驗豐富的人士引導它通過銷售階段。彼得和沙赫拉姆馬利克是理想的人選，他們是屢獲殊榮的開發商。他們應該受到尊重，並授予銀牌，因為儘管他們面臨的各種困難,他們依然讓此計劃如期進行。
羅布麥克唐納是麥克唐納開發公司總裁及董事的城市發展研究所。
10月30日
非加拿大居民置產或出售物業須知
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非居民出售物業:http://www.tinamak.ca/38750211522534322823236212766520986218062998626989.php
非居民購買物業:http://www.tinamak.ca/3875021152253432282323621276653262229986.php
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10月23日
在溫哥華購買法庭封盤房屋/銀主盤的步驟
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10月9日
針對買家及賣家政府所提供的優惠或回饋方案
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1.购房者计划
符合要求的购房者可以从他的RRSP账户中提取最高达2.5万（夫妇双方可取5万）的现金用于首付。还清了RRSP欠款的购房者还可以再次使用该计划。访问www.cra.gc.ca,在搜索栏输入“Home Buyers’ Plan”或致电： 1.800.959.8287
2.新房货物和服务税（GST）退款
首次购房者如果房价在35万以下可以申请退还和谐税（HST）中联邦部分税款（即5%的货物和服务税）。可退税款可达货物和服务税的36%直到最高$6,300。价格在35万到45万之间的新房也有部分货物和服务税可以退回。（访问www.cra-arc.gc.ca, 在搜索栏中输"RC4028"， 或致电：1.800.959.8287）
3. 卑诗省新房退税（HST）
购买新房或大幅装修过的价格在52.5万以下的房屋的购买者可以获得71.43%的省税部分（12%的和谐税中的7%的部分）的退款，最高可退$26,250。房屋价格在52.5万以上的可以享受统一$26,250的退税。（访问http://hst.blog.gov.bc.ca/faqs/new-housing-rebate，或致电1.800.959.8287）
4. 卑诗省新出租房产退税（HST）
房东购买新房或大幅装修过的房子可享受71.43%的和谐税中省税部分的退款，最高每套可退$26,250（访问http://hst.blog.gov.bc.ca/faqs/new-housing-rebate，或致电1.800.959.8287）
5.首次购房者房产转移税（PTT）项目
合乎要求的首次购房者在房价不高于42.5万时可免缴前20万的1%和剩余部分2%的房产转移税。在房价在45万以下时也可按比例部分免除。（访问www.rev.gov.bc.ca/rpt，或致电250.387.0604）
6. 首次购房者税收抵免（HBTC）
这是合乎要求的购房者在购买独立屋，连结屋，公寓，移动家庭或合作式住房公司股份时享受的不可退还性的收入税抵免。它的计算方式是当年的最低个人收入税率（2009年为15%）乘以$5,000。2009年最高抵免为$750。（访问www.cra-arc.gc.ca/hbtc或致电1.800.959.8281）
7. 卑诗省房主资助金
估价在105万以下的房产可降低最高达$570的学校房产税
2010年，价格在105万以上每超过$1000，该资助金就降低$5，直至在估价在116.4万时资助金完全没有。在此基础之上的另一个资助金可以为老年人，退伍军人以及残疾人的房产税再次降低$275，从而共计降低$845。这部分在房产股价在105万以上时，每1000元减少5元资助金，直至在房屋估价超过$1,219,000+完全没有资助金。（访问www.rev.gov.bc.ca/hog，或致电市政税务署）
8. 卑诗省税收延迟项目
房产税延迟项目可让年龄在55岁以上合乎要求的老年人房主推迟缴纳房产税。
财务困难房产税延迟项目
合乎要求的低收入房主可以推迟缴纳房产税
家有子女者房产税延迟项目：合乎低收入要求并须财务支持不满18岁子女的家庭可以延迟缴纳房产税（访问www.sbr.gov.bc.ca， 在搜索栏输入"Property tax deferment"，或致电市政税务署）
9. 加拿大按揭和房屋署（CMHC）居民复原帮助项目（RRAP）资助金
该联邦政府项目为合乎要求的低收入房主提供失修房屋修缮财务资助。适用的修缮包括：供热，结构，电器，排水以及防火等。该资助金可提供给老人，残疾人，租赁房产房主以及附加或阳光单位。（访问www.cmhc-schl.gc.ca/en/co/prfinas/prfinas_001.cfm,，或致电1.800.668.2642）
10. 加拿大按揭和房屋署（CMHC）按揭保险金退还项目
该项目为房主退还缴纳给CMHC按揭保险金的10%，或可能不收额外费用而延长房主按揭年限如果该房主购买的是节能房或进行节能性装修。（访问www.cmhc.ca/en/co/moloin/moloin_008.cfm#reno 或致电604.731.5733）
11. 卑诗省LiveSmart：节能奖励计划
房主们在提高房屋节能效率的过程中如果雇用了经认证的顾问将有可能通过这项由省级政府和Terasen Gas, BC Hydro和Fortis BC联合提供的计划获取现金奖励。（访问www.livesmartbc.ca/rebates或致电1.866.430.8765）
12. 卑诗省居民能源抵免
房主和居住性出租房产房东在购买供热燃料时，可享受卑诗省政府能源费用销售点退税，其金额相当于HST中的省税部分。（访问http://hst.blog.gov.bc.ca/faqs/energy-credit， 或致电：604.660.4524）
13. BC Hydro公司家用电器退款
在2010/06/01至2011/03/31间，或至退款金额耗尽为止，购买ENERGY STAR™洗衣机，冰箱，洗碗机以及制冷机者将会收到邮寄回来的25至50元退款（访问www.bchydro.com/rebates_savings/appliance_rebates.html或致电：1.800.224.9376）
14. 卑诗省水电公司（BC Hydro）冰箱回购计划（不同于电器退款）
这项长期计划提供给BC Hydro客户30元退款如果该客户退还他们多余的尺寸在10-24立方尺并能正常工作的冰箱（访问www.bchydro.com/rebates_savings/fridge_buy_back.html或致电：604.881.4357）
15 卑诗省水电公司窗户退款计划
客户在购买卑诗省产的ENERGY STAR牌的窗户时每个可节省100元，有效期至2010年8月18日
www.bchydro.com/rebatessavings/current_offers.html
16. 卑诗省水电公司（BC Hydro）邮寄退款/优惠券
BC Hydro提供退款项目包括10%折扣的ENERGY STAR™无绳电话，50%折扣的E2TM双冲式马桶，15%折扣的晾衣架，以及50%折扣的Earth Massage淋浴头。请查看截止日期。（访问www.bchydro.com/rebates_savings/coupons.html，或致电：1.800.224.9376）
17. Terasen Gas 退款计划
提供给房住的退款中包括锅炉检测送25元礼物卡，升级热水器退款50元，购买EnerChoice壁炉退款150元，改装天然气并安装ENERGY STAR供热系统退款1000元。 （访问www.terasengas.com/homes/offers/lowermainlandsquamish.html，或致电：1.888.224.2710）
18. Solar BC 奖励计划
Contractors will provide homeowners buying a solar hot water system with a $2,000 discount at the point of sale until December 31, 2010. (Go to www.solarbc.ca/learn/incentives-costs or, call 1.866.650.6527)
在2010年12月31日之前，购买太阳能热水器系统的房主将会在购买点收到2000元的优惠（访问www.solarbc.ca/learn/incentives-costs，或致电1.866.650.6527）
19 温哥华市太阳房试验计划
任何在温哥华建造的新房在使用太阳能热水系统时都可以享受到$3,500元的补贴（相当于50%的成本）。该项目由温哥华市，Solar BC，Terasen Gas和Offsetters提供的给在2010年1月至2011年3月建造的，并在2010年拿到开工许可的前50套新房，先到先得。
http://vancouver.ca/sustainability/SolarHomes.html
20. 皇家银行（RBC）节能按揭
房主们在收到皇家银行节能按揭贷款90天内进行房屋能量利用率评估者将会从他们皇家银行帐号收到300元退款（访问www.rbcroyalbank.com/products/mortgages/energy-saver-mortgage.html，或致电：1.800.769.2511）
21. Vancity 绿色大楼资助金
与卑诗省房地产基金会联手，Vancity对合乎要求的慈善机构，非营利组织以及合作性团体在大楼装潢/修缮，旨在提升绿色大楼开发的制度变化，以及以提高绿色大楼使用计划的教育上提供每笔高达5万元的资助。（访问https://www.vancity.com/mycommunity/notforprofit/grants/actingonclimatechange/greenbuildinggrant或致电：1.800.224.9376）
10月9日
大溫地區2010 年9月房地產資訊
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每年的8月份由於宜人的天氣通常房地產的買賣並不熱絡,但9月份開始房屋市場如我所
預期較8月份強勁. 除了成交量增加,成交價也比2009年9月及2010年8月高. 請參考我
的中文網頁http://www.tinamak.ca/MarketUpdate.ubr 及
http://www.tinamak.ca/VancouverArchives.ubr你可以從2007年到目前為止的資料中比較
其數據. 2010年4月份, 在那個時候沒有人會知道房價處於高峰期, 只有當我們現在回顧時
才會知道. 4月份的平均房價是$593,419, 以下是自4月份以後的平均房價:
五月: $590,662
六月: $580,237
七月 $577,074
八月 $576,897
九月: $577,174
從以上的數據看來,並非如媒體所報導的如此不樂觀,即使人人在抱怨HST但房地產的交易
仍緩緩地回升.當價格合理 ,沒有賣不出的物業. 我剛去參加10月7日Wall Center False
Creek的展售會http://www.rennie.com/wallcentrefalsecreek/ . 其所在地就是媒體所給予負面報導
的 "Ghost Town" 位於奧運村的後面. 正式預售日是10月16日, 但目前已有80%出售. 為什麼
呢? 因為價格合理,品質好! 由於價格及地區的潛在力因素很大, 大家所擔心的HST 已不是
問題. 我也因為價格及區域的潛力吸引而購買了一個單位. 如果有興趣想進一步了解請與
我聯絡.
房價持穩的情況,您無須擔心一些經濟分析家所說房地產走下陂的趨勢.
9月25日
租赁物业
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在亚洲，我们的土地绝大部分甚至100%都是租赁性土地，因此很多购房者在看到象UBC或者Simon Fraser大学地区的租赁物业时都不认为是什么大不了的。
在温哥华东區，西區，北温以及市中心等举不胜举的地区里，有上百套的租赁性公寓，租赁性镇屋以及独立屋。它们或者是由市政拥有，联邦政府拥有，BC大学物业信托拥有，原居民拥有，或者是由私人拥有。租赁性所有权是指租户在规定的时间内对该物业拥有使用权，根据租赁的性质，这个时间范围在30年到99年之间。
价格差别：价格上的差别在20-35%之间。 一套位于西區的临海价值$500,000的租赁性镇屋，其价值在$800,000甚至更多如果它是自由拥有的话。租赁性 物业和租用他人物业的成本相比要实惠得多。其进入价格相对较低，因为你不拥有土地。你看待一处租赁物业就象是在租一处公寓。
有些地区你没有选择，比如BC大学，Simon Fraser大学和在Raven Woods(NV)地区的原居民项目。这里你是在买地点因为土地是不出售的，而且附近也没有更新的自由拥有的物业。购买租赁性物业也存在风险，如果租赁期间的租金没有付清，你除了要付按揭外，还要付租金。这些租金可能会以基于比当初买入物业时的价格高得多的市场价格来续约。另外一个风险是，租赁物业只有在离租约到期还有很长一段时间的情况下才会有市场。离续约日期越近，其价值就会越低。因此，购买租赁性物业应该选在离租期结束还有很多年的时候。原居民的土地以及私人租赁性物业更难出售，因此折扣也更大。与大众想法相反的是，租赁性物业确实会升值，只是没有自由拥有的物业升得快。它们升值是因为租金上涨。当你购买租赁性物业时，你是在以现在的价格购买该物业的使用权，该价格随着时间的增长而增长，因为所有的东西在过一段时间后都会升值。
借贷机构在批准贷款给租赁性物业上有完全不同的要求。因此，在你购买租赁性物业的时候，请在下单之前先和你的银行咨询以确保你在获取贷款上没有任何问题。
如果你有其他什么问题，请随时和我联系：604-412-5860或者访问我的网站：www.TinaMak.com或www.TinaMak.ca
9月18日
我们需要担心“房市泡沫”吗？
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房市泡沫的定义是什么？房地产泡沫或房屋泡沫（或住房市场所谓的房市泡沫）是本地或全球房地产市场周期性发生的一种经济泡沫。它的特征是房产的价格快速攀升直至与收入和其他经济指标相比不能持续的水平，紧接着就急速贬值以至于很多房主的房产变成负资产（按揭债务高于房产的价值）。
我们中国人骨子里都喜欢炒房或炒股赚快钱。在我看来，房市泡沫在香港，中国比在这里更容易发生，因为那里的不断的投机。
自我从1992年进入该行业以来，温哥华房地产最长的一次从谷底恢复是在1996至2000年间。房屋价格在90年代早期由于在1989年天安门游行之后的大批香港移民涌入而大副上升。香港人大量买房，不考虑当地的经济环境。我们只是把用相同的钱能在香港买到的房屋和能在这里买到的相比，因此所有交易看上去都很合算。当香港在1997年7月1日从英国移交到中国后，中国移民看到所有的市场仍然运行强劲，包括房地产市场和股市，因此他们又开始回流准备去赚一笔块钱。然而，在1997年10月27日香港股市出现崩盘，那些在1989年到1996年之间买方的人们不得不卖掉这里的房产而把钱汇回香港以挽救当地的生意。他们愿意以$30万的亏损买到这里的房产而把钱拿回香港以期从香港股市挽回他们的亏损。这导致了房地产市场的猛跌，也就是所谓的“房市泡沫”，温哥华的房地产市场也因此下跌了18%。
从那以后，我们的房地产市场开始变为由本地购买者支撑，在2003到2008年间，由于全球移民的大幅增加房市出现了40%的升值。在2008年经济危机期间，房市下降了20%，但是只用了6个月的时间，房价就回升到了2008年的高峰值，这超出了所有经济学家的预测。如果有房市泡沫存在，房价不会回升的如此之快。这种言论主要是由媒体的有关美国经济以及美加的密切联系等悲观言论造成。3年后，人们终于认识到加拿大的银行系统是安全和稳定的，使全世界都应该效仿的榜样。我们不能否认我们现在正在经历一波来自中国大陆的移民潮。我们希望我们能尽快教会他们从而使他们不用离谱的价格在这里购房。
今后25年B.C.省每年的净移民预计在50,000到60,000，这对温哥华的房屋价格无疑是利好的。
几天前有新闻头条上说“买方市场已经结束了”。我们能理解这是因为挂牌上市房屋的积存已经减少。供需关系决定房屋市场的价格走向。我一直就说夏季是买方的最佳时机，我预计我们将会有一个强劲的秋季和历史性低位的按揭利率。我已经从过去2个星期以来的举行房屋推介会以及带领客户去房屋推介会中感觉到了。
9月4日
溫哥華八月房地產市場資訊
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8月份大温地区房地产市场仍然是对买房者有利。自4月份以来，随着成交量和新上市房屋数量的持续下降，房价也略有下滑。
大温地区房地产协会（REBGV）报告显示8月份大温地区住房交易总量为2,202套。这与2009年的3,441套——历史上成交量第二高的8月——相比下降了36%，，也比2010年7月下降了2.4%。
从更广的角度来看，上月的住房成交量与2008年8月的1,568套相比代表了40.4%的增长，比2007年8月的3,384套下降了34.9%，也比2006年8月的2,998套下降了26.6%。
2010年8月新挂牌上市的独立屋，连结屋和公寓比2009年8月的4,544套下降了17.5%至3,750套。大温地区目前活跃状态的挂牌待售房屋共有15,421套，比上月减少6.1%，比2009年8月上升了29%.
“我们现在看到的是温和的需求，低利率，和健康但缓慢进入市场的房屋供应，所有的一切都对有买房打算的人有利。”REBGV总裁Jake Moldowan说，“过去的几个月本地区的房价也出现稳定的迹象，这是在４月份房价达到顶峰后一个受欢迎的趋势。”
从春季以来，房价已经从历史最高纪录的４月份的$593,419的基准价格下降了2.8%。在过去12月里，MLSLink®房屋价格指数（HPI）发布的大温地区2010年8月份所有住房的基准价格从2009年8月的$539,600上升了6.9%至$576,597。
“加拿大仍然是对国外购买者有吸引力的投资目的地，这个事实也继续影响着大温地区的房产市场的活动。”Moldwan 说。
2010年8月独立屋的成交量达到893套，与2009年8月的1,367套相比下降了34.7%，比2008年8月的536套则上升了66.9%。独立屋的基准价格从2009年8月的$795,076上升了8.5%。
公寓房的成交量在2010年8月达到935套，比2009年8月的1,464套下降了36.1%，但比2008年8月的740套上升了26.4%。公寓房的基准价格比2009年8月的$385,968上升了4.5%。
连结屋的成交量在2010年8月共计374套，与2009年8月的610套相比下降了38.7%，但比2008年8月的293套的成交量增加了27.6%。连结屋的基准价格在2009年8月和2010年8月间上涨了6.6%至$489,511。