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買家須知
買 家 輕 鬆 '四 步 驟'
要去選擇一間 '夢昧已求'的房屋, 真是一件賞心樂事和富挑戰性的事情. 因為這是人生一種極大投資, 所以除了價錢之外, 還有其他'客觀'的因素, 需要慎重考慮清楚, 才能作最明智的決定, 而沒有後顧之憂. 為了簡化其程序的複雜性, 以下提供的'四步驟', 希望能夠幫助閣下, 在選購家居物業時, 可以感到輕鬆愉快!
步 驟 之 一 : 預 先 辦 理 '房 屋 按 揭' 手 續 預先批核按揭(Pre-Approved).
如果能夠預先到 '銀行'或'信託公司', 把'按揭貸款'手續預先辦妥才正式開始, 去參觀選購家居, 就可以減省, 很多'時間'和'麻煩'; 因為閣下會立刻知道, 所能負擔購買的價錢,和每月的供款銀碼而這些資料.
在申請的過程中, 閣下需要提供詳細個人資料, 如資產, 個人收入等. 獲得審批後, '銀行' 或 '信託公司' 會發出 '書寫証明', 更會列明 '按揭利率' 等才能作準. 通常 '有效日期' 是批準後的60 至 90天內成交, 那末, 閣下便可以 '心安理得' 去選購理想家居了.
步 驟 之 二 : 選 購 理 想 家 居
( i ) '地點', '地區', '地形', 都是最重要, 考慮選擇的事情, 因為是會直接影響閣下的投資決定. ' 麥敏華將會攜帶'手提電腦'到府上拜候, 為閣下提供近期在同區'出售'和'成交'的房屋'價錢' 和 '日期', '政府估價' 物業價錢, 及 '有關地產' 等各類資料..........
閣下請參閱 TinaMak.ca 網頁內的 ‘樓盤 展閱’, 從而找到各類樓盤的詳細資料. 為協助閣下更有效地選購理想物業, 麥敏華特別為買家設計一份詳盡的 購買物業問卷 閣下一經填妥, 即可利用互聯網傳遞給麥敏華, 好讓她能準確地為閣下尋覓理想家園. 麥敏華會把吻合閣下需求的樓盤, 再以互聯網的方法, 傳送到府上. ‘一鼠在手’, 閣下便可安坐家中, 帶著 '輕鬆愉快'的心情, 開始選購家居物業了!
步 驟 之三 : 買 賣 合 同 之 決 定 性
當經過 '參觀選購' 的程序後, 終於要作 '購買家居' 的 '決定時刻', 雖然'閣下心中'已有概念, 知道房屋的價值, 但這仍然是麥敏華的職責, 為閣下'討價還價', 去爭取一個'合理' 和 '滿意' 的 '成交價錢'; 之後, 閣下便要簽署一份 '地產買賣臨時契約 才能完成交易. 一般的 '地產買賣臨時契約, 通常都會包括, 以下的付帶條件:
- 等候 '買家' 的 '按揭貸款' 批準
- 合乎 '買家' 是否需要聘請 '檢查師' ,去查檢房屋的
'結構標準', 約 $400 至 $600 不等, '買家'自付費用
- 對於 '分契式' 的樓宇, '買家' 要清楚瞭解 :
訂明章程', '財政報告', 近一至兩年的'會議記錄'等.......
必須要獲得 '買家' 的 '滿意' 和 '認可'
- 如果'業主'已經接受, '合同'內的價錢和條件後, '買家' 便要
在 24 小時內, 繳付售價的 5% 至 10% 按金, '合同'才能
正式 '合法生效' . 此 '按金' 將會是 '首期付款' 的一部份,
將以 '監管人' 名稱, 代為保管, 而存放入 '地產公司'的
'信託戶口' 內 ' 'Coldwell Banker Western Realty Trust Account'
步 驟 之 四 : '歡 喜 滿 懷' , 等 待 物 業 成 交
當 '地產買賣臨時契約' 內的付帶條件全部取消後, '恭喜!恭喜!'閣下, 已經成功購買一個理想的家居物業, 這時便可以, 開始安排 '搬遷' 的計劃事情了. 如閣下需要出售任何物業, 請不妨填妥麥敏華特別為賣家設計的 & lsquo;出售物業問卷’
保險
獨立房屋: 如買家有銀行按揭, 在物業成交前, 一定要購買房屋火險. 私人財物保險乃隨意選擇任何時間購買.
分契式物業(如柏文, 城市屋等): 月費己包括火險費用在內, 買家只需隨意選擇任何時間, 選購私人財物保險.
"法 庭 封 盤 房 屋" 簡 介
對一般買家而言, ‘法庭封盤房屋’, 或者是一個最佳, 購買房屋地產的良機. 通常‘法庭封盤房屋’, 都是基於兩種最大的因素 :
- 銀行清盤
- 離婚個案
假如賣家是‘銀行’, 或‘房屋按揭,貸款公司’, 他們對於‘清盤房屋’的實際情況, 都不是十分瞭解和清楚的, 故此, 買家只是購買, ‘封盤房屋’的‘當時實際狀況’, 那就是賣家方面, 絕對不會, 作任何維修和保障的承諾, 例如 :
- 成交時, 房屋的實際情況
- 房屋內, 或者沒有雪櫃, 爐頭, 洗衣機等物件供應
- 房屋交吉後, 沒有保証各類物件, 不會被搬走
假若房屋, 已有租客居住, 而在交吉後, 租客仍不願意搬遷, 賣家律師便需要, 申請‘法庭搬遷令’, 因此, 買家要有‘心理準備’, 未必能按期收到房屋居住.
其實購買‘封盤房屋’, 最重要的事情, 就是‘忍耐’ 和 ‘不要過份期望太高’, 縱然買家以為購得一個物超所值的房屋, 但是, 還要等到獲得法庭頒發‘同意書’, 才算成交; 而其中更要經過, 很多煩雜的手續過程 :
- 買家的‘原先合同’, 可能會包括一些基本的條件和要求, 經過與賣家討價還價後, 而作出彼此同意的價錢
- 當所有‘合同’內的付帶條件, 全部取消後, 只剩下法庭的同意書時, 賣家便會將合同, 轉交給律師, 以便安排上法庭的日期, 大約需要, 一至兩星期的等候時間
- 與此同時, 其他買家如有意購買, ‘合同’內必須要沒有任何的附帶條件, 更要預備一張‘銀行本票’, 放入信封, 密封後, 不需要 經過賣方經紀, 而可直接在 ‘法庭判決日’, 直接交給法官作決定
- 在‘法庭判決日’, 原先為賣家, 接受價錢的‘合同’, 會首先公開刊 登在法庭上, 其他有意參加, 競爭的合同, 原則上, 一定要比‘原先合同’的價錢為高, 才能參與競爭
- ‘ 原先合同’的買家, 便要有心理預算, 會有其他買家, 出價競投, 那末, ‘原先合同’的買家, 可以簽署另一份新的價錢合同, 密封 後, 交給法官, 與其他合同作公開競爭; 又或者考慮放棄, 再 尋找別類的理想物業.
- 所以, ‘原先合同’的買家, 未必能夠成為真正的買家, 純以‘價高者得’為依歸
整個程序, 會對買家增加, 不少無形的負擔, 和精神壓力, 麥敏華將以專業的地產知識和操守, 幫助買家, 務求令彼此買賣雙方, 都能獲得瞭解和信任
聯邦政府獎勵買家置業計劃
'加 拿 大 聯 邦 政 府' 為 '家 居 置 業 買 家' 所 訂 立 的 優 惠 計 劃
95% 之 ' 比 例 計 劃'
無論是 '第一次' 或 '多次' 自置家居物業的買家, 都可以申請 95% 的 房屋 '按揭貸款' ; '政府立例' 規定的'條件'是.
'退 休 金 計 劃'
從 1992 年 2 月份開始, 首次 '自置家居物業' 的'買家', 可以從 '退休金計劃', 提出 $25,000 來支付首期, 而 '不需要' 繳納稅款 ; 但是這筆款項, 必須要在十五年來'償還'給'退休金計劃'內, 而每年最少要'償還'十五份之一的款項. 詳細參考資料, 可以向 '政府稅務局' 索取 '加拿大稅務家居置業買家手冊'
'豁 免 物 業 轉 售 稅' (B. C. 省 政 府 計 劃)
從 1996 年 5 月份開始, 所有在 B.C.省居住, '首次'自置物業的買家, 都可以 豁免繳付高達 $6,500 的 '物業轉售稅', 但必須要符合, 以下所規定的'條件'限制:
- '首期' 不能超越 30% 的 '成交價'.
- 欲享有全面豁免優惠, 自置物業的成交價不能超越$425,00及購買的地點必須在“大溫地區”, “內陸市鎖”及 “菲沙河區域”等地.
- 若果成交價在$425,000至$452,000之內, 自置物業仍可享有部份豁免優惠.
詳細資科,可向”Ministry of Provincial Revenue”查詢.
'首次'自置物業退稅優惠(HBTC)
CMHC '自置家居物業' + '家居裝修' 借貸計劃
自住物業裝修退稅優惠: 裝修費在$1,000至$10,000之间. 退款優惠最多為$1,350.
BC省節省能源計劃: 联邦及省政府同時推廣節省能源計劃
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