Calgary 

April 2009

Graph 1 - No. of Avail. Listings at Month End

供应分析：   房屋存量，虽然仍然高于市场需求，但已经开始趋于稳定，并开始显示正常的走势。从图形曲线我们看到过去5年我们经历了如何剧烈的动荡。2004年是最后一个全年房屋库存走势正常的一年：从年初开始逐渐上升，至5、6月份时达到顶峰，然后缓慢下滑之9月份，最后再慢慢下跌至年底假期季节。特别留意房屋存量在年初和年末时是如何在5000套附近徘徊，并在6月末时升至6,820套的峰值的。这是一个正常年份的房屋库存图。   2005年的1月份以相同的趋势开始，然后到2005年4月份时市场主力转移到了卡尔加里，这改变了整个游戏，房屋存量开始大量下滑（接踵而至的价格疯狂上涨）。从此以后，正常的库存走势就消失了：直到现在。请留意今年和2004以及2005年年初之间的紧密关系。没错，数量上有3,000套的差别，但这并不是什么巨大的差异如果考虑到期间的人口增长和库存上升。我们估算这个数字在经过常态化处理后为1,600套。同时请注意今年房屋库存，不同于正常情况的略微上升，反而略有下跌。   如果我们的预测正确，我们预计房屋库存在7月底时会返回正常水平至大约7,500套。那么过山车时起伏结束了吗？如果是，那么目前的高于正常水平的房屋库存就代表了过去一年的上佳购买机会开始进入末期。有一点已经非常清楚：房屋库存自2008年5月以来已经连月下滑。当存量达到正常水平时，价格就会稳固，然后我们就会开到房价开始回升至至少和通货膨胀相符的水平。

Graph 2 - No. of Sales per Month

需求分析： 销售已经开始有了明确的趋势，并可以说是正在恢复，虽然在数字上仍然需要一定的增长才能达到正常水平。市场需求仍然低于平均水平近600套（21%）；然而我们很有希望会有另一个强劲的月份，因为5月是全年中销售最旺3个月分之一。天气一直出现与季节不相符的寒冷，这也让需求放缓。只要和年初一样不断增长的需求能够持续——我们相信如此——我们就会返回到黑线标示的01-08平均销售数据相近的水平。这仍将会低于我们对考虑到人口增长因素后需求的预期，但是这将是另一个有重要意义的目标的实现。   自2007年5月以来，每个月的销售数据都会比上一年的同期下降，但我们预测在5月底的时候我们会突破2008年5月份的2,330套的销售量。这将会是自2007年5月以来第一次单月的销售量超过上一年同月的销售量。如果果真如此，这将是自两年前2007年5月市场见顶以后的首个确定的需求好转的量化标志。那将会是卡尔加里房地产恢复元气的开始。

Graph 3 - No. of Sales vs. Average Sale Price

价格分析： 平均价格在1月份见底后已经停止了下跌，现在已经开始有回升的迹象（升2.9%至今）。相近的，中间价在上月已有$340K上涨了$2,000至$342K。这些微小的上升本身并不是特别重要，但是它代表了一定程度上的稳定，这在过去两年里面是不曾见到的。

Information provided by
Frank N. McCullough, BBA, MEng. (Click here to contact agent)
Coldwell Banker Lifestyle Realty Ltd.

 卡尔加里，2009-1-5 - 根据卡尔加里房地产协会(CREB®)发布的数据显示，通过MLS®进行的房产交易在2008年底出现了大幅放缓趋势。

卡尔加里市区独立屋销售在12月共计为449套，比2007年12月份的846套下降了47%，比11月份的670套也下降了33%。截至年底卡尔加里市区独立屋的销售为13,455套，比2007年的18,438套下降了27%。

公寓房在12月份的销售量为205套，比2007年12份的393套下降了48%，与2008年11月份的284套公寓易手相比也下降了28%。2008年共有5,666套公寓交易成功，这比2007年的8,236套的销售量下降了31%。"总体来看，2008对卡尔加里的房地产市场来说是比较正常的，只是第三季度对我们的销售打击有点偏大。" 卡尔加里房地产协会(CREB®)总裁Ed Jensen说，"回顾过去几年，2006年是极其反常的一年，这一年所有的机会都在卖家这边。2007年的开始情况并没有改变，但是在进入第二季度末期时形势开始转变，我们开始看到供求缺口开始逐渐扩大；似乎一夜之间，曾经属于卖家的机会都到了买家一方。2008年则持续了这种趋势，供应不但增加而需求则在中低段徘徊，买方仍有大量上好机会，但是这种情况会持续多久还有待观察。消费者们现在都在拭目以待，密切关注他们的现金和媒体的风向。我对2009充满期待，让我们看看2009年我们将会有一个什么样的市场。我没有水晶球，但有一点我非常肯定，在这个形势不断转变的市场您的房产经济将会是您最好的资产。"Jensen 补充道。

卡尔加里市区独立屋在2008年12份的平均价格是$417,398，比2007年12份的$444,769下降了6%，比11份的$435,471也下降了4%。全年截至目前为止的平均价格为$460,327，比2007年同期的$472,230下降3%。而卡尔加里市区公寓的平均价格为$274,919，比2007年12份的$304,719下降了10%，也比上月的$285,820下降了4%。平均价格对于构建长期的市场走势比较有用，但不能显示一个由很多差别较大的邻近区域所组成的中心区域的实际价格，也不能显示不同地区之间的价格差异。

卡尔加里市区独立屋在12份的新挂牌上市量为846套，比2007年12份的984套下降了15%，比11份的1,567套下降了37%。2008全年在卡尔加里市区新上市的独立屋为31,259套，与2007年的31,722基本持平，仅略降了1个百分点。2008年12份卡尔加里市区新挂牌上市公寓为431套，比2007年12份的468下降了8%，而比上月的741套则下降了42%。

2008年12份卡尔加里市区独立屋的中位价格为$380,000，比2007年12份$406,788的中位价格下降了7%，也比上月$387,300的中位价格下降了2个百分点。全年至今，卡尔加里市区的独立屋的中位价格为$409,000，比2007年$421,000的中位价格仅仅略降了3个百分点。所有卡尔加里市区的MLS®统计数据只包括位于卡尔加里市境内的挂牌和售出的房产。中位价格是指一个地区在一段时间内最贵和最便宜的售出房屋价格的中间值。在该时间段内，有一半的买家以高于中位价格的价格购买了房产，另外一半的买家则是以低于中位价格的价格购买了房产。

卡尔加里房地产协会是一个拥有5,509名拥有执业资格的中介和注册经纪组成，代表252个会员公司的专业团体。该协会不提供任何单个会员或其公司的市场份额的统计数据和分析。所有通过MLS®系统挂牌上市的卡尔加里及周边地区的房产都可以在网站www.creb.com查询。

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卡尔加里，2008/10/01 - 据卡尔加里房地产协会（CREB）发布的数据，房地产市场的买方市场趋势仍在延续。

在加拿大房地产协会（CREA）昨天发布的一则快讯中，总裁Calvin Lindberg说："我们必须记住所有市场是周期性运转的，而我们的全国市场是由很多不同的社区组成的。而房地产市场是地区性的，不同的社区，不同的地区在走势和房价上都是不同的。"

CREB总裁Ed Jensen也赞同Lindberg的说法，他说："我们可以看到这些周期对我们卡尔加里本地区市场的影响。本市有些地区的市场趋于稳定，而一些地区却处于市场交替中。"

卡尔加里中心城区独立式住宅在9月份的新挂牌上市量为2,631套，比2007年9月的3,106套减少了15.3%，但比上月的2,270套上升了15.9%。而卡尔加里城区的公寓房的新挂牌量在2008年9月份为1,186套，与2007年9月的1,315套相比下降了9.8%，比上月的1,054套则上升了12.5%。

卡尔加里中心城区独立式住宅在9月份的销售量为1,152套，比2007年9月的1,064套上升了8.3%，但比上月的1,170套的销售量下降了1.5%。公寓房的销售量在2008年9月份为465套，与2007年9月的483套相比下降了3.7%，也比8月的495套的交易量则降低了6.1%。

"与去年同期相比，售价在20万到25万的独立式住房在本月的交易量上升了50%，而售价在35万到40万的独立式住房则与2007年9月保持持平，而另外一个显著变化发生在售价在45到55万的独立屋，该价位的房屋销售量下降了19%。"CREB总裁Ed Jensen解释说，"简单的说，就是越来越多的房屋交易发生在低价位区，显示出受亲睐的房屋价格已经比2007年下移了。显然目前仍然是买方市场，对于首次买方者来说，目前是进入市场的绝无仅有的最佳时机。"Jensen总结道。

卡尔加里城区独立式住房在2008年9月的中间价为39.5万，比2007年9月的42.05万下降了6.1%，比上月的39.8万也下降了0.8个百分点。所有卡尔加里城区的MLS统计数据仅仅包括在卡尔加里市区之内的挂牌量和销售量。中间价是指一个地区在一段时间内最高房价和最低房价的中间点。在这段时间内，一半的买家购买的房子高于该中间价，另一半的买家则购买了低于该中间价的房子。

卡尔加里城区独立式住房在2008年9月的平均价为44.4048万，比2007年9月的47.0888万下降了5.7%。卡尔加里城区公寓房在2008年9月的平均价为28.7426万，比2007年9月的32.1614万下降了10.6%。平均价格在用来识别市场的长期趋势是较为有用，但是不能用来表示一个包括众多不同区域的中心区域的实际价格，也不能显示不同地理区域之间的价格差异。

卡尔加里房地产协会是一个拥有5,692名注册交易代理和注册会员的专业团体，她是262个会员中介公司的代表。该协会不为任何单个的会员中介公司或其市场份额生成统计和分析数据。所有MLS在卡尔加里的有效挂牌房屋信息都可以在协会的网站：www.creb.com查阅。

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供应分析：

待售房屋数量子5月以来呈下降趋势，我们预计这种季节性下滑将会持续到年底。市场上房屋供应丰富，买房者可以仔细挑选他们中意的房产，并有机会获得吸引人的价格。

需求分析：

根据正常年份的走势（2004和2005），我们将会看到在经历了一个相对迟缓的夏季后，市场需求将会在8、9、10月份缓慢回升。本年度的市场需求在7、8月间持续下滑。9月份销售可望回升，因为买房者们急于在10月15号CMHC按揭保险变动之前进入。而且很多专家预测利率将会在2008年年底到2009年初提升1％。这也许也是一次升级您现有房产的好机会。请拿起您的电话，让我们帮助您规划最适合您个人情况的方案。  

 

 

价格分析：

2008年8月的平均价格为$392,315h，这比2007年同比下降了8％。这也在各自小区得到反应，现在你可以继续获得比去年更好的价格回报。很多有意购房的人士已经从春季开始等待价格触底的那一天以便最后出手买进。然而，我们都知道市场谷底只有在价格回升以后才能看得清楚，很多购房者们于是发现与继续猜测市场时机相比，他们理想的生活方式更有价值。

分析和结论：尽管目前的市场走势似乎预示了一个相对“安静”的秋季房市，但Frank和我继续享受稳定的业务，我们继续共同为很多买方、卖方做着有价值的工作。合理定价的房产仍然会有多个出价，这些人正是那些一直在等待合适房产出现的人们。首次购房者们，只要他们能够支付5％的首付，将持续会在这个秋季看到新的机会出现。现在是开始规划未来6个月房地产计划的好时机，请让我们为您提供帮助！

 

卡尔加里和埃德蒙顿--急剧下滑即将来临？   

摆针已经从一个火热的卖方市场快速的摆到一个急速降温的市场。所有的房屋板块在07年最后一个季度都经历了大幅的房价上升，该势头今年仍将继续。交易对挂牌的比率在这两个城市都出现下滑，而且目前仍处在市场平衡状态的较弱的一端。房价的年增长率继续大幅下滑，一月份卡尔加里为8％，埃德蒙顿为11％。这种减弱的趋势在新房市场也很明显。卡尔加里的新房开工量已大幅减缓，其07年最后一个季度的年增长率已下降33％，而08年一月份有进一步下降了11％。房价的高速上升已经自动触发了一些市场稳定因素开始发挥作用，比如因为过于离谱的标价已经让很多的有希望的购房者退出市场。随着市场供应的逐渐的增加，价格上涨步伐将会继续放缓至和收入增长和市场情况相一致。  

关注阿尔伯达

全国范围内的房屋承受能力在2007的每一个月都在恶化，一直到年底达到1990年房屋泡沫高峰以来的 最难承受水平。在当时，急剧上升的利率和经济的衰退引发了大部分的麻烦。而今天，相反的却应该是由健康的宏观经济运行水平，比如就业增长等带来的持续的房价攀升为这种现象的造成负主要的责任。另外一个推动这种房产市场周期的因素是房贷产品的创新，这使得房地产市场扩大到自两年前房贷保险放宽以来更多的潜在购房者。 

只有阿尔伯达省出现相反的趋势，在阿尔伯达之外的每一个市场的每一种房屋，其可承受性都大大恶化。  

相对较高的固定房贷利率的滞后效应一直是这种承受能力恶化的一个因素，但是我们预测广受欢迎的5年期的利率到年末将会进一步下跌75个基本点。未来，房贷利率的下降，房价的降温和收入的上升都会为各种市场带来较为容易的承受水平。  

阿尔伯达房价的下滑正好加剧了日益上升的加拿大和美国家庭开支的比较。美国人仍然稍微富裕一点，但他们却更深的依赖借债，债台高筑，流动性也低。这样也让他们比加拿大人更易在当前的信用危机和房价风险中受到影响。  

过去6年以来美元的大幅贬值让加拿大人与美国人相比更加富裕，因为他们的财富在国际市场的相对购买力得到了提高。表格里的数据采用当地货币，一个近于持平的加元让我们的比较相当直接。如果这是在6年前加元对美元跌至只有62分的最低值时，加拿大的家庭净资产将会比美国低40％。即使假设加元对美元的长期汇率为某一定植，比如85分，加拿大家庭的净资产也要比过去几年高出很多。  

 阿尔伯达的房屋市场值得关注 

购房者的承受能力似乎在去年年中达到顶峰。情况现在正逐渐改善，未来的几个季度将会有更多的减压因素出现。健康的家庭收入（年增长率在2007年底达到5％）和下滑的房价正好给很多新的购房者提供了进入阿尔伯达这个过分膨胀的市场。这是市场在3年来的第一次出现了各板块的大范围的可承受能力的提升。这也标志了一个我们害怕看到的趋势的开始。所有房产市场的各项指标，包括房价，新房开工量，二手交易等，现在都处在收缩状态。交易和挂牌的比率已经从供不应求的卖方市场转换到了一个相对平衡的区域，这种平衡在过去的6个月中保持稳定。随着市场持续解困和房贷利率放松的逐步实现，情况将会得到进一步好转。  

价格微降；供应量季节性下滑

我们上一篇新闻稿已经报道了房屋供应量在10月底已经达到9,758套的新的历史记录并列出了一系列的猜想原因。现在在11月底的时候，我们看到供应量循着一个较为正常的循环下降到9,069套

图一 － 月末有效挂牌房屋数量 

供应方分析： 

供应量仍然是正常情况下同期水平的1.5倍，这带给人们如下两个预测：(1) 只要市场保持强劲，购房的机会仍然存在；(2) 目前的高库存量将会从峰值下降，而且我们不太会在可预见的将来看到如此多的房产在市场销售

当我在12月12号写这篇报道的时候，我忽然想到11月份是我和广大购房者们合作得极为出色的一个月。而12月份的市场放缓就是给我一个将这份报道稿完成并交付给你们的一个机会。说到市场放缓， 快速查看一下数据显示截至到12月12日，房屋供应量已经将之8,092套。

图二 － 每月销售量

需求方分析：

11月份1,863套房屋的销售量显示了过去3个月的稳定的需求水平。本年度的需求已经跌落到低于过去两年，更加低于2004和之前的年份。从10月到12月年销售预计将会相对平坦。

图三 － 销售量 vs. 平均售价

价格分析：

许多读者将会发现下面的统计数据令人吃惊如果他们一直在收听近期的媒体报道。平均价格在从9月份到12月份的过去3个月里面下滑了$3,400（不到1％）。总体价格从1月1号到11月底共上涨了$50,000(14%)，其间从7月份的峰值到11月底又有$26,000(6%)的下滑 

－所有这些告诉我们什么？－

市场从7月份的峰值仅仅下降了6％。相比其他地区的房地产市场，相比于潜藏着动荡的财经市场，这是一个令人惊讶的稳定的投资机会。这个市场到目前为止已有14％的回报率。同时尽管有积压的房屋，但平均价格在过去的3个月中却保持稳定，显示出了背后市场价格的坚挺。

下一步是什么？房屋库存将会依年度循环继续下降之年末。本年度各种迹象显示利率将会保持低位。在Alberta，对劳工的需求将会继续加大同时日薪将会继续上升。Calgary地区将会继续吸引高薪人才，并将前所未有的接近加拿大的最佳城市。人们将会意识到不是所有的北美地区都会因为目前的金融危机带来的经济下滑而被相同的影响。明年开春按照惯例将会有一轮新的市场需求，这股需求将会在6月底或更早之前消化目前的房屋积压。

長期的購房機會來了

經過漫長的等待后，對于那些打算搬家到Calgary來或者在Calgary內搬遷的人來說，理想的房産市場在上個月終于來了。因爲現在市場供應 十分充足，買家們終于可以松一口氣；在過去的一段時間裏，市場曾供應緊張，每個上市的房産的都有很多購買競爭。供應一直在增加，在9月底達到了新紀錄的 9,447個。 

圖一：供應

供應分析：一般來說，在秋天搬家的人少，尤其是在學校開學以後。圖一顯示出一個不常見的向上的曲綫，因爲這個時期我們通常期待供應曲綫相對平坦。 我在報紙上分析了有關待售房屋增加的原因，簡單的說跟7月份開始的金融市場的跌市有關。可以注意到，今年的供應跟去年的差不多，但是，現在是從一個低紀錄 的庫存上恢復起來。我預測庫存房屋在10月底后會開始大幅下降。大量庫存預示著購買的機會。 

圖二：需求

上面的銷售曲綫代表著需求。正如每年的銷售周期所預計的，現在需求量在下降，去年一年（2006年9月）下降了13％。需求量下降的原因可能是搬家到Calgary的人比前兩年有所减少。

圖三： 銷售數量跟平均售價的對照

6月中旬的房屋平均售價達到最高點。在9月底我們看到房價平均下降5.2％左右，跟今年三月的平均價格持平。

大多數人都根據價格來判斷市場情况。就價格本身來看，價格下降不是好兆頭，一些媒體也會如此宣傳。然而，不要忘了去年這個時候的平均房價是 $369,928，一年后的現在房價是$415,315，你的財産已經增長了12％。對于那些進來觀望金融市場的人來說，房産市場跟其它的投資相比回報很 豐厚。

總結：一般來說，秋天和冬天到新年初這一段時間是一年中選購房屋的最佳時期。去年9月底，我提出過一次購買良機，當時供應達到了正常的水平。今 年，我又看到這樣的時機，而且有更多更好的選擇。現在，在Calgary更換到一個新傢也更容易了。Calgary作爲加拿大的石油和天然氣之都，仍會繼 續成長。這裏的未來因爲全世界對Alberta省的自然資源的需求而將會保持光明。