Tina Mak

温哥华市政府是如何把Millennium Water项目弄得一团糟的

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通過無謂的數百萬美元成本，溫哥華市府所造成的問題，試圖讓其他人來解決

由羅布麥克唐納，特向OCTOBER 16，2010

奧林匹克村財的財政問題並不是全部因開發商所造成的，彼得和沙赫拉姆馬利克覺得所有問題應歸就於傳媒和當前溫哥華議員。

发出这些指责的人都是那些对False Creek开发项目的种种事实不甚了解甚至完全漠视的人.

去年市長格雷戈爾羅伯遜讓我和其他幾個人審查奧運村的事件，經過我的詳細調查,得到了 一些成果可公開做為討論時的參考

1在2010年奧運會前兩屆政府期間,市府同意建設運動員村，此項目進行讓市政工作人員等了太長時間。這些延誤造成很大的損失，最終由開發商 “千年發展公司”處理，以獲得該項目按時完成。

這些延誤以及由此產生的費用不是開發商的過錯，然而市政府就认为开发商们应该承担这些成本并想当然的将它们神奇的转给买家。

2這個開發區域曾被市府傾倒污染的土壤。市府通常該負責清理這個屬於它物業內的廢棄土壤，但開發商被迫支付超過 2000萬美元清除那些污染的土壤而這一程序又造成拖延建造至少三個月，也導致更高的成本，因為加班的工人。

3。該發展區計劃的起步較晚，造成一種局面，即是此發展區是一邊建造一邊設計同時並進。而在發展商被引誘交易的基礎上以較低的“LEED銀”作為標準,該市府確實行了最高的“LEED金牌”環保作為標準

市府強制要求加快工程的進度及環境的變化造成了巨大的成本超支，任何開發商都無法控制。

4该项目的延期开工，以及与奥运有关的复杂情况造成了一个按正常条件根本无法融资的支付结构。因此，開發商不得不尋求融資口徑的高利率而可能造成對此發展區計劃再增加5000萬美元的負擔。通常，一個發展計劃會有完整的設計及成本計算，然後預先出售給公眾後向銀行借貸一般正常的利息，現在約百分之三。但市府不依標準的制定程序，開發商不得不承擔的額外費用。

5所有強加於開發商的額外費用，造成此開發計劃的基本硬體建築成本激增至約 450美元每平方英尺相比其他大型發展商正在興建的同時，其正常的市場約 300美元每平方英尺。

加速建設的環境和成本（想象一下每人每天工作24小時，每週七天，招致大量的加班費用）造成至少1.25億美元的額外費用。當一個人增加了額外的利益，因為支付的交易結構，讓開發商要負擔額外財務約1.75億美元。

6。在由市政府接手项目的融资后，他们便以仅为2.5%的利率借到了资金。尽管市政府应该为项目的众多由时机和环境延误造成的超支负责，但他们却并不想把由低利率省下的资金传递给开发商。當我建議市府，這是一個公平的處理方式時，卻被駁回。

這是值得也注意到，當城市現在說，開發商拖欠超過 5.6億美元的債務，包括應計利息，你要記住，市政府欠他们自己借贷机构的资金要比这个数额少3，000万，因为市政府需要支付的利息比开发商被迫支付给政府的利息要少得多。

7。開發人員必須接受與冬季奧運會有關的問題，這影響的不僅僅是成本。例如，銷售方案必須基本上因全球客戶前來參觀時只是出於安全原因暫停。當然，在此期間，市府依然照計利息。

8。有些政府人士在谈及此项目时说的一些事情对该项目的增长和品牌都带来极大伤害——这些事情是任何一个有头脑的借款人都不会做的。

彼得和沙赫拉姆馬利克做了一個令人難以置信的工作在奧運會後面臨的每一個可能的障礙依然讓這個計劃如期進行。要完全責怪他們，因為項目的財政困難是既不正確，也不公平。

那麼此開發計劃真正的財務是甚麼狀況呢？在支付銷售佣金，銷售費用和剩下的利息費用後該公寓的市場價值約為 5億美元。此外，額外的住宅租賃和商業空間項目有共同價值約 7000萬美元，所以總的淨資產價值約 5.7億美元。

目前該市大約 5.3億美元欠它的債務，因此，盈餘約 4000萬美元可用於購買剩餘的土地，發展商聲稱還欠市府1.7億美元。

如果市府與開發商合作且沒有進一步傷害到此開發計劃，現在所謂的千年水，該市將其還清債務，另外4000萬美元獲得對土地佔銷售，這將是一個積極的成果。雖然市府將獲得約 1.3億元低於原來的土地銷售價格，但這是它應得的，考虑到他们昂贵的行事方式。

不幸的是，開發商正面臨著失去其投資約 6000萬美元所有股權，尽管目前該市希望Maleks投注更多的資金，但整个事情却是愚蠢至极。

如果城市認為它可以起訴開發商為平衡原欠地價，那麼將會是哥倫比亞省最大的建築訴訟案件。这只会肥了那些律师，给项目带来更大损失，而且由此挖出更多的阴暗细节将会彻底动摇市政府本以泥泞不堪的基础。

當然，市長知道，這一切都可能变成政治炸药，因此可以理解他和他的政治盟友们都在竭力和各种指责撇清干系。但是，如果一個重大的法律糾紛隨之而來那麼這將是不可能避免，特別是在市府官員們說，這已破壞了此開發計劃的信譽和銷售業績。

市議會工作人員應採取經驗豐富的房地產專業人士的建議，，如非常能幹鮑勃雷尼，而那讓那些沒有經驗及訴訟律師不再插手此計劃。

Millennium Water项目是有史以来最注重环境的项目。它坐落在一個美麗的風景區之一，世界上最理想的城市。在未來將會證明這是個非常成功的開發計劃。它所需要的是經驗豐富的人士引導它通過銷售階段。彼得和沙赫拉姆馬利克是理想的人選，他們是屢獲殊榮的開發商。他們應該受到尊重，並授予銀牌，因為儘管他們面臨的各種困難,他們依然讓此計劃如期進行。

羅布麥克唐納是麥克唐納開發公司總裁及董事的城市發展研究所。