麥敏华 - 逢星期六, 温哥华時间下午五時至六時, AM1320 华僑之声 "地產通訊站" 廣東話現場訪問
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以下信息於每週六下午5時至6時, 在廣播電臺AM1320頻道華僑之聲"地產通訊站"播出
6月26日
在1997年和2010年之間溫哥華市中心Coal Harbour區公寓大樓市場價格分析
Q1
在溫哥華市中心Coal Harbour區, 公寓大樓的市場價格有何變化?
從1997年到目前為止,13年的時間,市場價格上升了130%
在1997年一房約623平方英呎的公寓,售價$178,000,但現今的售價是$413,000
其每平方英呎價格從$285 上漲到$662
某些公寓的售價從1997年到目前為止,上升了165%
從2003年到目前為止,7年的時間,房價上升約100%
在2003年9月兩房約897平方英呎的公寓,售價$316,000, 但在2010年5月的售價是$600,000
其每平方英呎價格從$350 上漲到$670
在2003年8月兩房加一書房约1157平方英呎的公寓,售價$394,000但在2010年5月的售價是$780,00
其每平方英呎價格從$340上漲到$674,其售價在7年間上漲一倍
最近,在 The Fairmount全海景單位約2700平方英呎的公寓售價約$2,000每平方英呎,但沒有海景的公寓其售價只是大約$700平方英呎
為什麼要買在Coal Harbour 區 ?
Coal Harbour區可再申請建築大樓的土地有限. 因此在未來的房價和其他區相比, 只會上漲而已
在奧運會期間, 溫哥華的美景透過大眾傳播媒體以Coal Harbour 為背景展現給全世界的人
中國政府最近也評估加拿大是為合適旅遊地區, 亦即在未來會有更多的遊客來到溫哥華
而且中國東方航空公司也宣佈將會有班機每天從上海到溫哥華
Q2
誰是買家?
約70%是本地的買家. 他們大部份是年輕,有工作的夫婦,通常他們是頭 一次置產及投資
約30%是來自海外的買家.
在高科技的高峰期,許多海外的買家是來自美國
在過去大約8年期間,中國的買家佔了大部份市場, 而來自伊朗和南韓的買家也佔多數
Q3
出租
一房加一書房約615 平方英呎,租金約每月$1700 ($2.76每平方英呎)
兩房約1050平方英呎,租金約每月$2700 ($2.57每平方英呎)
三房約1340平方英呎,租金約每月$3600($2.68每平方英呎)
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與加拿大Coldwell Banker地產公司總裁的實況對談
John回答 : 很多其他的厂商都在谈论的是数量, 他们賣掉了多少数量的房子，但是Coldwell Banker, 1家104年的公司注重的是中介的品质(quality)。Coldwell Banker的服务质量是通过一个獨特的名为终极服务的程序来实现的
终极服务程序有3个步骤：
第一， 我们倾听客户的需求
第二， 和客户一齊定制一套的计划来满足他们的需求
第三， 我们的客尸在買賣後可以书面的形式來訐評估中介的服務品質.
Tina 問: 交易结束后客户填這个满意度调查表對他們有受益嗎？
John回答: 事实上，我们的满意度调查表格, 客户在两方面会受益。
加拿大的人口跟亞洲相比是非常的少. 终极服务这意味着CB中介在不断的评估和改进我們對客户的服务。
服務品質對1家公司成功与否担任1个非常中要的角式. 只有通过不断的改进我們才能担保我們的服务超过客户的期望。
我们的终极服务的声明在房地产业界是独一无二的。为什么？因为这不是我们自己在说自己…
这是真实的客户对他们的Coldwell Banker经纪所提供的服务的质量的评价。
Coldwell Banker加拿大的成縝表非常好. 由1家独立第三方机构整理发布—訪問50,000多个加拿大购房和售房者的调查回应已经连续13年 已经实现了加拿大购房和售房者们98%满意度…更重要的是，在房地产界没有其他公司能做出这样的声明…
– 当您选择Coldwell Banker时，您不需要听我们怎么说 —— 只需要问我们的客户對我們的評估就知道！
Tina問:对于这个终极服务亞洲的消费者还需要知道些什么呢？
我了解對亞洲新移民來講在新環境去選擇一个可” 信任” 的中介不是1件容易的事情. 所以為了真正得到客尸的” 信任”, 我們Coldwell Banker的中介不是口頭答應客尸会做甚么. 我們是会寫下我們答應会做的事情. 如果客户不滿意, 客户可隨時終止跟我們合作
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貸款利率對房地產買賣的影響
若想得知更多有關 "貸款利率對房地產買賣的影響" ,請点"網播"重聽AM1320, 华橋之声"地產通訊站"節日內容
美國Coldwell Banker地產公司總裁, Jim Gillespie先生,在4月8日到10日期間來到溫哥華參與加拿大Coldwell Banker地產公司的研討會. 在這個實況對談中,他談論有關加拿大人投資美國房地產的機會.請點選Podcast 重聽這實況對談
如何在主城区出租房屋？
很多亚裔人士因为语言障碍放弃在主城区投资。这个问题的最简单的解决办法当然是雇一个专业的租赁经纪来替你打理。在主城租房和其他地方有很大的不同。主城区是如此的都市化，这里云集了大量的年轻的专业人士，海外高管以及外国留学生。你需要一个理解当地市场，理解租房者的想法，不同的族群文化以及他们各自不同情况的租赁经纪才能恰当地为你处理出租事宜。
如果有兴趣的租客是学生，他们会优先考虑装修好的房屋。而且你要做好他们没有任何可供参考的信用历史的准备，以下的事情是你应该做的：
1） 索取一份银行的证明信以确认他们确实已有银行账户。
2） 他们也许没有支票账户，所以要准备好他们每月给你现金而不是12张写好日期的支票
3） 索取一份他们的护照，学生签证以及学校接收函的复印件
如果你希望长期出租，不要将房子装修。
我现在正在安排下星期在主城区Granville和Drake街的一处很火的项目的预售VIP之夜的活动。这可能是主城区价格最低的一个小区，起步价为30万。我将会用中文讲解，所以不用担心语言问题。如果有兴趣，请联系林小姐604-783-1928登记。
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羅仕頓
羅仕頓 是一棟23層樓高的大廈位於Granville街夾Drake街,在Yale餐廳旁. 裡面的格局有一房, 一房加書房, 兩房及兩房加書房, 面積大約從460到890平方英呎. 戶外的設施: 在16樓有室外陽台,27樓有空中花園, 瑜珈室及BBQ區, 還有會議室和休閒中心.
位於999 Seymour 街的展售中心即將完成, 預計在四月中開放. 目前他們尚在對管理費及其他的細節部份做最後的處理
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美国人在加拿大買房借贷新政策
现在美国居民在加拿大购买房产将变得容易得多。从现在开始，你可以以最低只需要20%的首付款在加拿大购买房产。同时加拿大和美国之间的税收协定也会有一些变化，加银行再也不会对美国居民的利率进行整体提升处理。但是收入，首付和信用历史将会照旧进行确认，并将接受同样的借债资格评估。
美国和加拿大之间增经有一项税务协定，加国银行必须将利率整体提升1.48到 1.74倍，然后将提升后扣下的税款通知给美国IRS（国内收入署）。而签署新协议的银行就再也不用对美国居民这样做了，因为这项税收协定已经结束。如果其他银行没有跟进，美国购买者就必须要支付较高的利息除非他们签署声明说该房产将会用于个人使用，这样他们的利息才不会增加。有些传统银行通常要求35%的首付款。
因此如果你有美国的朋友或亲戚有意在加拿大购置房产，他们应该考虑向按揭中介咨询以获得更多的帮助。
想知加拿大在163个世界的現金資產排行表上的表現如何及其他162个国家的排行詳細情况, 請點 "地產头條" 的網播.
想了解多倫多及安大略省的樓市最新动向,請点 "市場动向" 重聽Podcast 網播內容.
若言利息上升, 温哥华業主可以應付高息貨款嗎? 點 "市場头條" 重聽內容 (podcast 廣播)
华橋之声地產通訊站, Tina 主講"市場動向"的環節內容可在此重聽 (podcast 廣播)
在过去的几年中，一些房地产和住房贷款方面的重大变化对房地产的交易带来了一定影响。我今天要讨论一些问题将会对你意义深远，并可能影响到你交易的方式。
即将在2009年5月1日生效的房屋估价条例（HVCC）规定了在房地产交易中必须执行的房屋估价程序，而这些交易的房屋贷款按揭将最终卖给Fannie Mae 和Freddie Mac.
新规定的目的在于让在交易中的房屋--必须要靠贷款完成交易--的估值公正和客观。
之前的借款人通常可以直接聘请熟悉邻近区域的当地估价师进行估价，但新法规将会禁止这种行为，并会随机指定一位估价师，而该估价师可能熟悉或不熟悉交易房屋的邻近区域。新法也禁止借款人和估价师讨论交易房产的价值。
为了符合新的HVCC的规定，一些借款人和中介于是使用估价管理公司(AMCs)的服务，这些公司从那些通过认证并获得许可的估价师中选取一位对房屋进行估值。另外一些借款人则拥有自己的估值指定部门，他们大多独立于借款部门之外单独营运。
最终一处房产的价值就这套房产的价值，一个估价师只有通过收集到准确的本地市场的信息后才能做出正确的判断。
多伦多市中心市场动向
多伦多市中心房地产市场自1月份以来已出现大幅好转。具体细节请到我的网站www.TinaMak.com上的全球市场更新页的全国房地产信息中心 查阅。和温哥华相同，多伦多的地产经纪们也注意到了看房的和挂牌的销售速度比以前加快，售价也接近房主要价。
市场出现回暖迹象，尽管大多数小区价格经历了大幅下滑，但并非所有小区都受到严重打击。当然加拿大央行的0.5个百分点的降息有所帮助，而且在4月12日的下一次会议上预计会再降0.5个百分点，这一切都促使人们重新回到房地产市场。我注意到这之中很多首次买房者，也有房屋升级者，对他们来说一切都是相对的（他们既要买房，也需要卖房）。当然对一些投资者来说，他们只关心数据，借钱是便宜的。
现在的主要担心当然是南边的严峻形势——我们最近的邻居和最紧密地盟友。不幸的是我们不可避免的要受到他们的影响。他们购买安大略70%的出口！我们的股票市场在危机时紧跟着他们的市场…我们根本无法不受他们的影响。因此人们担心了，信心下降了，但是市场活动显示情况正在好转。人们又开始寻找机会了。消费者信心回归。一开始人们只是想等着看价格会下降多少，但是在利率像现在这么低的情况下他们迅速的出手了。
进的好时机，无论是自住者还是投资者。价格回落，利率也降了——如果所有数据都有利，为什么不呢？
现在我们有一大批新的工程即将竣工，当然地段是最主要的，虽然我们有很多房屋进入市场——他们倾向于出租。一个最好的例子是城市广场（Concord Adex），我相信你会非常熟悉“李嘉诚”。他的精心规划的社区都非常受欢迎。这些新近完工的单位出租近乎炽热！地段真的就是一切！
当然还有约克大学—— 不是特别推崇它的地点，如有需要我可以解释。房产价格似乎还是市中心的比较好（接近核心）
我会推荐的在市中心的具投资价值的小区有：St.
High Park —— 上佳的小区；Bloor west village, The Annex, Leslieville等等，我们可以详细讨论如果你需要知道更多。
为什么在你不知道市场向什么方向移动的时候要去购买一套收入型房产呢？那么如果我是在让你开始一项每年有5-7%回报的投资呢？
当我开始进入这个行业的时候，历史告诉我市场在经历了一个衰退后将会达到另外一个高峰，而这个过程将会需要7.5年的时间让上一个市场峰值期的价格被超越。这在1981到1988年发生过，在1995到2001年也发生过。在1990年到2005年间的一个较小的衰退，这个超越花了2.5年时间。这个期限也可能被缩短如果你的房产位于比较有利的地段。受惠于现在买家可以得到的较低的按揭利率，你的每一次还款都包括30%-40%的本金，换句话说，你的资产就像一个银行存储账户一样自动以每年5%-7%的回报增长。
买入价：$300,000
25%首付：$75,000
第一次按揭：$225,000利率4.5%(25年摊薄) = $1,250.62/每月
过户税：$4,000
法律费用：$1,000
总投资：$80,000
到我退休的时候，我希望所有的按揭已经还完，而租金就成了我的退休后的收入。是的，我已经开始了我的房地产投资历程10年了，即使是在股市大跌了35%-65%以后（2001到2008之间根据你所投资的全球市场）我在晚上仍可以睡得安稳的退休计划.
2009如何重新来过！
2008年是我们大多数人都希望尽快忘记的一年。这一年，不论贫富，我们大多数人都在各种各样的投资中损失惨重。要是在过去，我们很多人都会去抱怨我们的投资顾问和证券经纪，因为我们是依靠他们的专业和判断来投资的。在互联网技术的帮助下，我们现在可以自己做调研了但是我们仍然无法避免损失的发生。
那你是否意识到全球股票市场都跳水了多少呢？仅举以下一些例子：
美国道琼斯 34%
美国纳斯达克 40.5%
加拿大 TSX 35%
日本 Nikkei 42%
英国 FTSE 30%
中国上证指数 65%
香港恒生指数 50%
那么我们该如何在2009年重新来过呢？什么才是安全有价值的投资呢？这个要根据您的年龄。有些人也许会利用一下限额为5000元每年的免税存贮账户，有些人则可能牢牢持有他们的股票以期价格的反弹，而对于那些已经退休的人士来说，他们也许会去买一些较为安全的债券如GIC（政府国库券），现在GIC的利率是在1%和1.2%之间；最后还有一些人，他们则愿意把钱投到房地产。
開發商创意的交易
在1990年代末的一轮漫长的低潮期里，支撑温哥华房地产市场的中坚力量是初次买房者。10年后，故事重演。今天早上我在外面和几个買家见面，他们都是移民，因为過去几年房价太贵, 所以一直租房居住好几年，现在他们的机会终于来了。他們一直期待己久的買家市場終於來臨了. 現時他们是坐在驾驶员的位置上，一旦有好的交易出现他们就会出手购买。我们去看了一个Coquitlam的项目，开发商愿意在销售价格的基础上降价2万5出售，但是这个降价仅仅适用于那些不是很好的楼层。
开发商们现在设定了每月会面一次的目标，如果该目标没有实现，销售部门就会出现很多花样百出的很有创意的交易。在过去几年里，所有的预售项目都是以未来价值出售。开发商们在定价时纳入了估计达15%的高于建筑费用的因素。这种情况已经延续很多年了，直到现在，随着金融危机的出现，很多建筑材料能够被存放在仓库中已很大的折扣卖出。看看Home Depot，他们在本周末将会有大型的折价销售。
说到创意交易，在Fraser Valley地区，像城市Chilliwach和Langley，小型开放商们绝对是在分享着相同的痛楚。以一个Chilliwack的新的镇屋项目为例，一个3卧室，空调，精装修的单位，定价在$140每英尺，1,760平方英尺共$249,000。另外一个公寓项目在Langley，奖励包括先租后买。因此买房者不但可以购买一个2卧室的价值$219,000的公寓而不需要付一分钱的首付，而且买家在以$1000租下该公寓10个月后，租金的100%将会记入购房首付。换一种说法就是开发商们贷给了买房者们$10,000。
真实投资价值
我刚刚出席了一个由房地产协会主办的经济论坛，其中一位分析师曾经在CMHC工作过。这位名叫Cameron Muir的分析师说我们BC省的经济与加拿大其他地区相比要好得多，因为我们与美国的贸易只占经济总量的45%，不像其他如Ontario该比例达到80%，但是BC省的消费者的信心确实受到打击，这一点和世界其他地区无异，主要是因为媒体对股市下跌和金融危机的大量报道。BC省的经济主要由木材，能源，金属矿石，机械设备和旅游业构成。木材行业因美国建筑行业的影响
而遭受重创，该行业的复苏只能寄希望于美国的复苏。55%的出口贸易是面向欧洲和亚洲，而现在就连亚洲最强劲的发动机中国也降低了他们的原材料和能源的需求量。旅游业预计在2008年和2009年将会下滑，而2010年的奥运会则有望吸引游客数量至正常水平。周四晚上新闻有一篇报道说一位Credit Union的经济学家预测今年的跌幅为13%，明年也是13%，而2010年则降至5%。今年夏初，美林曾预测今年房价将会有35%的下跌，这些火上浇油的报告都大大延缓了复苏的进程。恐惧是比贪婪更强大的一种情绪，因此恐惧是市场大幅下跌的关键因素。新的挂牌待售存量因销售缓慢而不断上升，该趋势不停止，房价还会继续下滑。
如果你打算买房，现在的市场能提供大量的选择和价值。我对任何房产的真实投资价值的计算是：在你以25%的首付购买一套房产后，如果市场上该房产的租金等于或高于你月供的75%加上1/12的房产税，那么你就是以其真实投资价值购买了该房产。
例如：
购买价：$600,000
25%首付：$150,000
月供：$450,000贷款5年期25年摊薄利率6% =$2880/月
房产税：$3,120 / 12 = $260/月
共计： = $3,140/月
市场租金：等于或大于$3,140/月
如果你看到合适的房子并打算居住5年以上，并且能以“真是投资价格”买下，那么就请赶快购买。
加拿大按揭贷款新政
在所有主要银行中加拿大的借贷政策一直以来都要比美国严格。几年前，一些主要银行就开始拒绝为500英尺以下的公寓提供贷款或者只为一些特定地区的该类公寓提供贷款。首付额度则根据你是首次购房者还是投资者而不同，而首次购房者享有优先权。
甚至在美国金融危机之前，一些大的银行就已经改变了他们的一些按揭贷款的策略。
1）酒店/居家建筑的按揭贷款不予审批：据我所知，有3大银行已经停止向购买这些房产的买家提供贷款，但预审获批的除外。
2）购买百万以上的房产者将会有另外一套标准，这意味着你不再享有75%的贷款担保
3）浮动利率：在过去市场红火时，我们可以享有比基准利率低1%的浮动利率，然后逐步减少到低0.65%, 0.6%, 0.4%直到现在的0
4）现在只有一家银行仍然提供40年摊薄的贷款，可以想象，他们已经深陷泥潭了。在这个40年摊薄的贷款中有一条限制，那就是买家的出价已经在10月12日之前被接受而且在10月14日午夜前被CMHC批准。
作为一个同样来自亚洲的移民，我理解我们大多都不愿意将我们的财务状况公开给任何人，包括我们的银行。我也理解大多数亚裔人士在得到银行贷款预批之前是不会进入市场的，因为他们经常在即使没有任何收入证明的情况下也能得到银行批准。但是请注意这样的条件已经不复存在了，特别是在和大银行打交道的时候。但是有一点我要同大家分享的是在温哥华有很多其他的借贷机构，你没有必要局限于一些大银行，特别是你只是为了借贷而不是要储蓄时。
在这样一个市场下，真正的买家是在积极在市场上搜寻着的，市场并没有消失。我认为美国会通过华尔街担保计划或全国救市计划，二者必有其一。一旦通过，我坚信股票市场会重新活跃。
如果您需要就您的房地产投资计划作更深入的讨论，请致电：604-412-5860，或访问我的网站：www.TinaMak.ca
谁有金子谁就有权制定规则
我希望你有足够强壮的心脏和足够低的血压来承受过去一周的金融危机。谁能想象已有150年历史的雷曼兄弟会破产呢？我还记得美国政府说在安然和亚瑟安德森危机后美国拥有了一个更为坚固的系统来防止金融危机，谁知这不是真的。但据新闻报道毕竟股票市场较5年以前仍然上涨了19%。然而这对我来说又一次证明了房地产仍然是最好的投资板块。我随便抽取了一个2居室公寓来比较了一下2003年到2008年的升值比较。以下是我的公式：
以购买价为基础的升值： 5年来的升值
以25%首付为基础：
我确信有人会不同意我的计算方法，但我坚信这是一个作为长期投资者而非投机者的最简单的比较房地产投资和股票投资的方法。我理解持有住房会有开销，比如：按揭利息，房产税，按月管理费等等。但是即使你将所有开销从上面的数据中扣除，其投资回报仍然会大大高于股票市场，而且最重要的是你掌控一切，你是你的房产的“总裁”。投资股票一样也有开销。我投资股票主要是为了遵循“多样化”的投资理论。但是当我比较它们的回报时，我宁愿投资房地产。对我来说，股票市场只是带来快速的少量的回报和交易时的快感，并且较房地产容易流动。然而，当我和我的长期投资者交谈时，他们都是投资房地产多于股票市场。如果你想要安全，那是什么让你觉得股票市场比房地产市场更安全呢？我的导师教给我一个黄金定律：谁掌握了金子，谁就能制定规则。一旦你的金子掌握在了别人的手中，他们就是规则的制定者。持有房地产让你对买或卖有完全的控制。作为小投资者持有纸上财富不会给你任何控制权。这已经不是第一次美国的大型公司轰然倒闭。你也许在想全部购买蓝筹股会给你提供一个安全的庇护，如果这样，请重新考虑！最后一件需要提醒我们自己的是。。。（don’t understand this sentence）
谁是如今市场上的动荡群体呢？
尽管美国的银行系统目前一片混乱，但加拿大却因为受美国次贷影响有限而能顽强顶住冲击。RBC, TDCanada Trust, 和National Bank都有不错的利润，只是低于历史水平。我没有水晶球，但是情况确实没有人们确信的那么坏。如果您愿意了解详情，请查阅我的网站（www.TinaMak.com. ）上全球市场更新页面下的经济分析板块。
毫无疑问现在的市场平静了许多，但是在我的开盘现场，我注意到市场上有很多确实在考虑买房的买家。他们知道这是一个绝佳的让他们进入温哥华房地产市场的机会。在零首付和40年摊薄的政策将要结束时，很多满足条件的购房者们都愿意在他们初审通过的按揭过期前买房。很多市场上的卖家们其实也是买家，他们中的大部分都愿意乘机升级。由于目前的市场行情，他们需要先卖掉，看看到手的能有多少然后再决定多少可以花在购买新房上。
8月市场待售房屋比7月低很多，这是因为卖家们认识到他们无法得到他们期望的利润，因此他们纷纷撤下广告。市场和去年则是大体相同。如果你确实想现在卖出，我强烈建议你定价在去年水平。你将会有更好的机会去实施你的升级计划，因为目前的市场基准价格仍然比去年同期要略高，只是比5月份下降了几个百分点。
这是一个艰难的过渡期，不光是对买房和卖房者，对房地产经纪也是一样。我在上世纪90年代曾经经历了相同的状况。相信我，将卖家带回现实的挑战绝非易事。与其担忧和焦虑，不如给我电话，我们可以详细分析您的情况。
卖掉房子去租房是明智之举吗？
不是！不是！不是！不错我最近听到很多有房人士包括我的一些业内的同事们都在谈论说他们相信市场目前已经到顶，因此正在考虑趁市场还在高位时出售自己的房产（根据他们自己的定义），然后租住一段时间等房价更低时再买回来。就好像是这些人突然有了一个水晶球，要像股票市场那样高卖低买。这也是为什么最近市场供应被突然推高而导致房价下滑的原因之一。我理解为什么一些房地产投机者现在要急于出手，是因为他们各种融资手段已达极限，除了卖出没有其他选择。但是作为一个普通有房者，除非是为了升级，这种高卖低买的想法是要冒很大风险的。
这种情况我在上世纪90年代那一波浪潮中亲眼目睹过。我个人认识一些人在卖掉房产后再也没能买回来。他们的钱持续贬值而房价则不断上涨。每当一个周期开始时，有房者们总是相信未来的市场不可能超过目前的水平，但是这种超越却在一次又一次的发生。2000年以来的市场证明了他们的误判。我现在又听到同样的议论，但我相信市场将在不久的将来将再一次证明他们的错误。还是那句话，不到过了很多年以后我们根本不知道市场什么时候到顶什么时候见底。一位CMHC的经济学家昨天在电视上说，加拿大的房产市场和美国是完全不同的。但是，毋庸置疑美国经济的衰退将会对我们的经济产生影响。他提到说Calgary绝对是买家市场，而BC省的房地产处于调整过渡期。
如果您注意到最近的新闻，美国的通货膨胀率是17年以来最高的。他们除了靠加息来控制通货膨胀外别无选择，这我已在上星期提到过了。请容我以一处价值50万的房产为例和大家分享一下我的分析，如果利率从6％到7％提升一个百分点，您将会在一个5年期的固定按揭中每年多付2万4千元，这样您的整个利息将会多交12.1万。即使是这套房产下降10％到45万，想象一下需要额外支付给银行的大笔利息，买卖开销，加上很有可能持续多年而且没有任何回报的租金，所有这一切真的值得您做出这样的决定吗？要想这种想法能盈利，市场至少要下降25％。
这就是我不能同意高卖低买的想法的原因。但是, 话说回来, 这最终取决于您愿意承担多大的风险。记住, “计算市场的时机”是投机者们做的事情，对于一个普通有房者来说，更重要的是“待在市场上的时间”。
对3种买房者来说堪称完美的市场
我相信听众朋友们一定听说了房地产协会最近在媒体上发布的房地产报告。该报告详情请见：
http://www.tinamak.com/VancouverArchives.ubr. 不错我们的房价出现了下跌，但是降幅在独立屋只有2.3％， 连接屋只有1％，而公寓只有2％。成交量确实是大大降低。然而这种情况在大量房地产投机者离场后是完全正常的。而且，如果你拿过去7年来如此多的房产价值翻倍的疯狂情形来比较，我们不应把目前的一个小的回落视为一个打击。当每个人都在担心和抱怨无法支付的房产市场时，我们应该欢迎市场的这种趋缓迹象，以让我们的租房者们和刚成家的年轻专业人士能有机会获得他们自己的住房。以过去情况来看，我还没看到一个市场萧条，积压严重，同时利率很低同时出现的情况。你觉得这种情况会持续多久呢？有人认为利率在年底或明年将会上升。即使房价下降更多，在利率上升1到2个百分点时你能省下多少钱呢？在我看来，目前的市场特别适合3种类型的买房者：
1) 真正需要有自己的家的买房者。租金并没有下降，实际上比几年钱还要高很多, 那为什么不
把钱放到按揭首付而要继续租房, 浪费租金呢？与其渴望加薪, 不如让房地产为你增值。即使你
得到加薪的机会，那也不会像我们的政客们那样会有30％－40％的飙升。
2) 长線投资者, 他们理解投资规律并且认识到目前是买入真正资产而不是投资动荡股票市场的绝
佳时机。成为你自己房产的“总裁”, 而不要成为某支股票上百万个股东之一。不错, 房地产市场
不会给你想股票市场那样的每天都有的刺激，但是我宁愿要一颗健康跳动的心而不要突发的心
脏病。
3) 最后是那些希望将自己房产升级的人士。一个放缓, 或者即将掉头的市场在融资上实际上对
这类有房人士特别有利。无论你是想升级你房产的面积还是地点因为你是要买更好的房产，
如果市场下降10％，那么高价房必然比你的低价房下降的更多，这样你就确保自己在这场游
戏中的领先地位。当市场下降时, 升级就会更加有利。那些我建议不要急于卖房的有房人士
是那些想降级的人士。
美国立法助房地产市场恢复
2007年11月27日，Joe Kay著文称美国的信用危机暴露了美国银行间盛行的操作会计账目的事实。整个事态失去控制，因而造成了今天的房地产市场的动荡，进而影响了美国的整体经济的运行。
不知各位是否记得上星期我提到过的一个在美国进行的调查称买房者们相信新总统就职后房地产市场将会转好。然而现在好像是现任总统已经决心不待新总统选出就要解决房产市场危机。2008年7月31日，布什总统签署了一部最受欢迎的有关房产市场的法律，目标便是结束目前的房产市场的周期性的下滑。各位可以登录我的网站阅读该报道的全文：http://rismedia.com/wp/2008-07-30/president-bush-signs-landmark-housing-bill-into-law/. 这部法律就是要帮助美国人避免银行封盘，禁止猎取式借贷，同时提供慷慨的税收激励以鼓励购房。
一项重要的临时鼓励措施就是对所有第一次买房者提供7500美元的免税，该措施适用于任何房屋。这项免税措施可以用到2009年6月30之前的所有购买房屋。
回到BC省的房产市场，很多人都认为我们的市场是和美国市场紧密联系在一起的，而现在美国政府已经开始主动采取措施试图结束目前的动荡。因此无论您是购房者还是投资者，我强烈建议您抓住目前市场仍然处于调整时期的大好时机及早进场，从而在市场重新红火之前让自己处于有利地位。
我们都知道美国的房地产市场充斥着銀行封盤的房屋，很多人于是担心同样的情况会不会在加拿大特别是BC省发生。根据加拿大银行家协会对不良贷款的追踪——贷款拖欠达3月以上(數據由加拿大7大主要银行提供, 合计共提供全国的60％的住房贷款)的不良贷款率由2001年的0.65％持续回落到目前的0.15％。根据滿地可银行资本市场资深经济学家Sal Guatieri在一个采访面谈中提到，因为加拿大的经济状况和美国的“显著不同”，加拿大的住房封盤率非常低——如果不是历史最低——和美国的情况相距甚远。
若要看到加拿大的不良贷款率上升，我们大概需要等到加拿大的经济真正放缓，失业率急剧上升，然后人们的日子越来越艰难。我和我一个在伊朗经商的投资者朋友在本周有了一个长达4小时的很有收获并且很有意思的对话。他相信伊朗和美国之间的纷争大概会在6个月内解决。各国政治领导人之间的游戏完全是通过操纵他们的国民。他说即使是油价从30美元飙升至100美元，油站的价格也知应该涨2毛5，而不是$2。所有的政府都在享受高额的税收而没有告知他们的国民。食物和啤酒的价格上涨也被声称是和油价相关，政府再次从中收益。他预计一到明年，将会有大批伊朗人移民到加拿大特别是BC省，他们将会带来大量资金购置房产。因此他觉得今年将会时买进的最佳时机。
如何利用当前市场的机会？
当市场不是十分活跃时，应该果断买进，别再拖延了。没有人能够准确预测到市场的定点然后出售，也不会有人能猜到市场见底然后买进。传统上讲，无论是股票市场还是房产市场，人们总是在市场上升时进场，但当市场不够活跃时却是观望。我相信前几年在所有新楼盘预售点的长队人们还是记忆犹新。很多观众或许就是他们其中之一。然而从另一个方面来讲，卖家们也是愿意在大家都开始卖的时候跟着卖，这也意味着竞争将会非常激烈，同时利润也会少，而在市场需要更多供应时倾向于等待观望，获得更多利润的机会也会因此失去。这样的行为在每个周期时都会出现。
当一个接一个的报告显示在未来10年温哥华将会有1百万新移民的时候，我很难相信BC省的房地产市场不会越来越好。请大家到我的网站上的http://www.tinamak.com/EconomicsAnalysis.ubr 地址去看另外一篇由Landcor在6月24日提供的有关BC省的房地产的报告。在报告中，他说在整个BC省，大温地区，Okanagan和Kootenay地区我们仍然看到居民房产销售总额与2007年第一季度相比有所上升，但在温哥华岛，Fraser Valley和BC北部／西北部地区销售出现4年来的首次下滑。当所有人都在担心支付能力时，我们应该认识到有时市场相对平静是完全健康的表现，即使出现一点点的回落也是绝对正常的。而且现在似乎是一个非常恰当的时机让我们的市场出现一些降温，考虑到目前市场的积压较高，油价高涨，美国经济趋缓等等。我刚刚从一则新闻中了解到，一些经济学家预测油价在年底将会回落。同时你相信下一届美国总统会继续放任经济这样下去不管？在所有这些因素被全世界的政治人物携手解决时，下一波的市场将会很快来临。现在的问题是你是否愿意抓住这个机会帮助你的孩子们在一切都还没有失控前拥有一套房产？或者是继续等待直到一切都再次太晚？
这里是我对家长们的一些建议：
如果你确实相信我们现在的房地产市场是在下滑，我强烈建议你趁你的房产的估价在今天仍然还很高的时候去银行申请一笔信用贷款额度。像我在上星期提到的，你不用付任何利息如果你不用这个额度。购买房产就如同你购买RRSP，你买下然后持有。非常实惠的价格仍然可以在Port Coquitlam和Port Moody等地区找到，在这些地区你会有一个非常完善的社区。价格在300到360每英尺带室内洗衣房。对于一套900呎的两居室来说，其卖价将会在24万左右。这个地方或许对有些人来说听起来比较远，但那里有西海岸快线直达市中心，新的空中新轨线也将会在未来修建。同样，你是否愿意现在进入还是要等到所有的基础设施都完工然后价格毫无疑问攀升后再考虑呢？还是你愿意趁一切都还在支付能力之内时买入。对于更近的地区，列治文有一些确实一点都不贵的公寓。是，它们是较老的建筑，但是如果你愿意住得离市区较近，你绝对可以找到价格在20万左右的公寓并且允许出租。
在温哥华，父母们如何帮助他们的孩子们成为住房拥有者？
事实上，不管我们如何看待现在的高房价，温哥华仍然是世界上为数不多的居民能够买得起独立屋城市之一。而世界上其他地区的人们则是习惯于居住在他们城市中心的钢筋混凝土的高层公寓中。根据近期公布的各种报告，包括大温地区房地产协会的统计数据（可在http://www.tinamak.com/VancouverArchives.ubr 上查阅），价格最实惠，基准价格在70万，不需要穿越任何桥梁，公共交通设施良好的可以购置房产地区是二埠和温哥华。在我看来，现%
6月23日
1) "無條件"買賣合約在2010年6月30日確定下來,
Tina问：在加拿大市场上，消费者们被淹没在不同房地产商的广告中.很多他们的广告词汇都非常的相近。加拿大是1个移民很多的国家. 對消費者來講, 以我的經驗, 誰可幫他們拿到最好的價格, 誰就是好中介. Coldwell Banker品牌与他们相比有什么不同呢?
4月22日
4月10日
與美國Coldwell Banker 地產公司總裁在溫哥華的實況對談
4月5日
3月22日
3月21日 請点"網播"重聽AM1320, 华橋之声"地產通訊站"節日內容
3月6日
冬奧後的温哥华地產市場
若想知詳細內容, 請点"網播"重聽AM1320, 华橋之声"地產通訊站"節日內容
1月16日
若想知温哥华市中心5年以下柏文出售与成交的比例詳細內容, 請点"網播"重聽AM1320, 华橋之声"地產通訊站"節日內容
12月19日
買還是等? 慾知詳情, 請点"網播".
12月5日
温哥华地產市場动向
若對以上題目有兴趣, 請點 "市場动向" 網播重聽全部粵語內容
10月31日
B.C. 省政府沒收控股公司產業
若對以上題目有兴趣, 請點"地產头条網播" 重聽全部內容
10月24日
想知經济師如何預測BC省2010年樓價去向, 請點 '市場动向' 重聽網播內容.
10月17日
10月10日
10月3日
9日26日
美国房产估值新规2009年5月1号生效
但不幸的是，在德克萨斯（与其他州不同）即便是房产经纪也不能和估价师联系。那将会非常不利，因为往往是房地产经纪们才拥有某处房产的最准确的信息。
3月14日
大学区 —— 多伦多大学东边是Spandina，南接Bloor，北边为College，西边则是St George，这些都是极好的邻近区域！抢手的区域，投资房产永远不会空置。
同时我们也有在Church和Dundas的Ryerson大学——那附近有一些非常不错的高层单位 …黄金地段。
1月17日
获取5-7%的投资回报率
举个例子：
租金是$1,500每月，这将会覆盖你的月供，管理月费（如果有）和房产税。你的摊薄时间表将会告诉你一年以后已有$4,984.43的本金被支付，而你的资产则已经上涨了$4,984.43.
计算一下你的投资回报率：$4,984.43/$80,000（首期或投资総額）= 6.2%
在利率更低或租金更高的情况下你将会得到更高的投资回报率。每一年你的资产都在上升。到第五年的时候你的本金将会增至将近$27,319.66 = 27,319.66/80,000/5 年 = 6.8%
在2007年11月和12月大约1年前，我们达到了市场顶峰，从此以后市场下降了15-20-25%。我们大概还有5-6年的时间到这一次的市场峰值被超越，与此同时何不让你的现金开始为你工作？在2009年初我们不是已经触底就是已经非常接近，因此值此新年即将开始之即，开始或继续你的房地产投资项目。现在是寻找，买入然后持有的时候了。
1月3日2009年
为什么你会在市场好像停滞不前的时候去购买一套收入性质的房产呢？
这是因为历史告诉我们当一个市场达到峰值然后衰退时，市场需要平均7.5年的时间才能等到下一个峰值超越它。这个周期在1981到1988和1995到2001年之间都有发生。在1990年代发生的一次小的衰退中，后面的峰值只用了2.5年就超越了前一个峰值。这个时间也可能被缩短如果房产处在一个有利的地段。例如，去年12月份在温哥华市中心Shangri-La大楼的一处1个卧室的公寓只用了4天就以全价卖出，卖价为$719每英尺。得益于现在较低的按揭利率，每一次按期付款就会包含30%到40%的本金偿还，换一句话说你的资产就像一个投资回报率在5%至7%的银行存贮账户一样不断升值。
12月6日
如何防止放棄訂金
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11月29日
BC省銀主盤過程
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11月22日
在我们听到太多的大小项目纷纷押后的时候，Keefer项目则明显在继续推进。4个单位的价格在$1,690,000到$3,900,000之间，预计在明年竣工。Keefer项目是一幢在Keefer街上的有文物性质的工业建筑重新装修而成。该楼有一个楼顶泳池，它的玻璃底部则形成顶楼的住房的天花板。
10日25日
如果你打算在此时卖房，你必须提前定价至比你的竞争者更低的价钱。
9月27日
9月20日
2008-2003(购买价) _2008-2003(购买价)
2003 购买价 25% of 2003 购买价
Downtown: 75% 301%
Burnaby: 67% 270%
Richmond: 96% 387%
New West: 83% 334%
Surrey: 128% 513%
当普通大众处于惊慌和怀疑状态时，就是聪明的投资者进场并利用大众的脆弱心理的最好时机。
9月13日2008
8月23日2008
每次房产市场或股票市场在到达它们的周期，通常为十年时，我注意到它总会影响到某些群体的人们：
1) 首次买房者。他们通常是租房族或和家人住在一起的购房者。这是因为他们从来没有房地产交易的经验。然而，我发现如果这些年轻的购房者从小有父母进行房地产投资的熏陶，他们就和其他的人有着很不同的观点。尽管他们很谨慎，但是家庭对他们的良好影响可以帮助他们在各种市场条件下作出正确的决定。如果父母比较传统保守，是那种愿意把钱存进银行或放在枕头下的类型，你就可能需要一个专业的助手来帮你作出正确的决定。
2）新移民：他们通常有在他们祖籍国里的房地产交易经验，但是因为他们没有外国房地产交易的经验，他们就很自然的通过媒体来获取各种知识和信息。任何不好的评论都会印在他们脑海，影响他们的情绪，最后让他们害怕做出任何决定，进而为此付出代价。
3）初次投资者：以前从没有投过资，手上有些钱，听说一些朋友炒房赚了大钱，他们也想试试。然而，他们也不敢做决定，因为他们担心市场会长期下跌，他们会赔进所有家产。
不管你属于哪个群体，寻求专业帮助对你来说永远是重要的，就像你会去请会计师和律师。我理解购房者害怕和房产经纪打交道是因为一些固有的观念。但是我提供给您的是一次咨询性质的会面，目的是理解您的财务状况和您的期望目标，然后给你提供最符合您的利益的建议。您可以从13000个经纪中选择您最满意的一位。买房卖房是您一生中最重要的财政投资。请致电：Tina 604-412-5860
8月16日2008
8月9日2008
8月2日2008
7月19日2008
6月28日2008
6月21日2008